如何在海南买到自己满意的房产
一、海南买房的功能选择
为什么在海南买房，怎么用这个房子，是休闲度假住，还是父母过来养老住，还是纯投资（不装修，等升值了抛售）？
1、自己休闲度假兼投资
1）海景房靠海太近，海风的盐分太重，对家具腐蚀性很强，需要专业物业人员定时打理。
2）房子离海还是稍微远些，否则下雨天或者浪大的时候，仍然感觉身上粘乎乎的都是水。
3）出门要注意关窗以及防潮，否则房子长期有一股霉味，而且床上的被子可能是潮的，需要专业物业人员定时打理。
4）要注意晚上呆会，如果一个晚上能听到海浪的拍岸声，睡眠不太好的人影响较大。
5）靠海太近的房子，房屋外表容易风化（褪色），铁艺物件容易生锈，需要专业物业人员定时打理。
2、养老类型，父母或者自己退休过来住，住1～3个月。
这种需求情况的业主，一般是50岁以上，赶在冬天来临前到海南，赶在夏天来前回老家，资金不是很多，对物价价格敏感。由于涉及到老人居住，而且是长期居住，需要保障的内容比较多，问题也比较复杂，我们要仔细来分析。既然过来养老，我们要关注几个因素：
1）生活。买菜，油、盐、米、醋是否在活动的范围内;
2）医院。是不是最近的地方就有救急的地方，最好不超过3公里;
3）交通。一旦有紧急事，是不是能最快到海南的主要城市;
4）娱乐。是否有老人活动解闷，如果偌大的一个小区没几个人就不合适了。
另外，我们要评估几个要素：
1）空气。空气是否达到要求;
2）气候。包括温度、湿度、降水量、日照时间是否达到要求。
3）温泉。是否需要温泉，需要温泉的可能性有多大？
4）海边。是否需要天天看到大海，需要大海的因素大概占什么样的一个比例。
就海南居住而言，我认为主要是买海南的气候和空气，就此推论，我认为选择海南任意一个城镇，交通便利配套完善，环境安静的小宜居小区即可。一般来说，我们有一个核心的思路，就是：住在海南，融入海南。就是尽可能"混"在海南居民较多的地方，无论是生活出行都非常方便，生活成本也很低。
3、中产阶层，热爱海南，休闲养生
这类需求的业主，一般是城市的普通家庭，年纪30到50岁，收入还可以，生活压力不大，花个30万以下在海南买套房子，偶尔过来休闲养生。
由于涉及到休闲养生，也不要有太大的压力，生活简简单单，轻轻松松就好。因此房子的功能性就相当重要，在较大城市如三亚、海口、琼海、文昌就少了些个性，在海边价位就太高，建议购买有特色的度假小城市、风情小镇、农场的休闲房屋。这些房屋应该具备有多种功能性，例如包括：
1）有地方可以海钓，海洋养殖，和渔民接触，体验海洋生活的乐趣。
2）有地方可以种植热带水果，例如荔枝、芒果、木瓜、咖啡豆等等，体验热带农场的生活乐趣。
3）有地方可以养蜂、养花、养兔子，体验自然生活的充实和欢乐。
4）有地方体验热带贝类工艺品、植物工艺品的制作，体验海南原著民的朴实原始生活。
这类的房产是休闲养生功能很强的，我很推崇，买房看海三天就烦了，娱乐项目大同小异，还是有意义的事干最好。
4、纯房产投资的情况
这类需求的业主，一般是流动性过剩，资金无处投资，需要找稳定升值房产投资的客户。对于投资客来讲，总结基本思路如下：
1）第一优先考虑买海边的房。既然是投资，那就冒险一些，投入大，回报也高，这里主要看开发商
的造城实力。当年海南也在海边造了大量的城，由于周边都是荒无人烟的沙滩或农村，最后失
败了，当然现在情况会好一些，但这个风险依然存在。罗马不是一日建成的，我们也不能听开
发商的一面之词。
2）没有超过100万以上的散闲资金，建议不要在海南做纯投资性的屯房，因为在海南没有刚性需求。
3）距离海边5公里以上的楼盘不适合投资，因为稀缺性大大减少。
4）非海边房，距离城市边缘5公里以上的楼盘不适合投资，因为这些楼盘炒作的基础脆弱。
自从国家打压楼市过快增长后，在海南纯投资的人变少了，但在我看来，投资的机会还有很多，需要专业像我这样专注度假地产的人去分析，跟股市选股操作差不多，巴菲特说只有潮退了我们才知道谁在裸泳，现在就是潮退的时候啊。
二、海南买房的区域选择
很多人都问，我买哪个城市比较好？这个问题仍然要和你的功能需求挂钩，就全岛而言，每个城市各具优势，理论上在任何城市购买都有其优势，当然也有一些细节需要斟酌：
1、海南的房子定位于度假房产，注重度假养老的舒适性，区域片区位置的选择并不重要。海口、三亚现在城市很繁华，但你要的并不是大繁华而是小舒适。
2、开发商的选择非常重要。在海南，开发商的差异超过区域的差异。海南作为度假房产，开发商的规划和后续服务决定了小区的舒适性。
3、离城市不要太远，离最近的城市边缘也应当在5公里内。度假也需要生活，配套和医院都是必须的，城镇的形成有其百年历史，凭开发商一己之力在一片没有城市基础的沙滩/山谷/湖边建立一个新的城镇而且有长久的人气，是存在较大风险的。
4、回归海南购房的本质：气候和空气。要谨慎评估高尔夫、温泉、看海、氧吧的要素是否被开发商有意夸大而掩盖了其他本来存在的缺陷。
5、交通位置，位置是任何地域，任何楼盘升值的重要砝码。在海南，坐落在轻轨站附近5公里左右的楼盘较有地理优势。
三、海南购买海景房的选择
对很多人来说，不买海景房不算来海南岛，所以海景房的价格都被拉到相当夸张的价位上（但就像我上面说的，假设你不会游泳，一周7天每天都看海，难道不厌倦么？:) ）。。。既然你决定买海景房，就此而言：
1、三亚、陵水（香水湾、清水湾）在一些宣传上，提到是热带地区，而其他城市是亚热带地区，因此在冬天（三亚、陵水）温度高几度。实际上这是一个理论上的差别，海南大部分的时间都很热，极少有情况冷到让你感觉到地区的差别，作为一个海南人，我从小到大在三亚、海口以及各县市居住和往返，并没有感觉到在三亚居住比其他地方好一点，就需要付更多的钱。因此所谓温度的区别，是误区。
2、根据未来海南的发展趋势，发达的交通，全岛全面开发的方向，你在海南的任何一个地方都可以度假，都可以便捷穿梭。就像在美国的佛罗里达州，无论你在奥兰多，还是在迈阿密度假，区别不大。问题的关键在于你在海南有房子，还是没有房子，而不是你在海南的哪里有房子。
3、度假不是旅游，你不需要一天就去很多景点走马观花，重要的是享受了海南的气候，空气，一个小镇、一个小城市、一个海湾是你的首选。
4、既然是来这度假的，那就远离繁华喧闹吧，一个安静、又让你生活舒适的小区小环境对你来说尤其重要。
5、显然，现在西部海滩的价值目前是低估的，从未来来看，全岛海滨度假房产价格应该拉平才合理。
6、在不能游泳海滩（水质差，海滩无人清理，波浪大，风大，无法下水）旁的一线海景房，不如购买城镇房。
四、海南买房的几个步骤策略
海南国际旅游岛意见发布前的8/9/10/11/12月份，给每个在电话、QQ、博客留言以及到现场的准业主讲，海南的房价被低估，房价未来可能会快速上升，很多人不以为然，听完看完就走;这里面大部分都错过了购房的机会。
总结这些失败案例，就海南买房行动而言，我认为有几个阶段，有几个策略：
1、从犹豫是否买到意向买阶段。很多人还定不准海南买房的这个投资大方向，资金还在股市套着或者被其他房套着，没有征得家人的同意，就开始匆忙在电话，QQ咨询了很多细节问题，这是不正确的。首先要先问问家人，今年打算在哪里投资，预计投多少钱（家人都强烈反对在海南买房，你还忙乎干什么？），有这个基本前提，再谈下一步。
2、从有意向买到决定买阶段，中间几个步骤：海南城市环境考察，海南利好消息以及发展进度考察，海南楼盘列表，楼盘资料筛选，网上实景考察，每个步骤分配多少时间事先规划好，整体花费时间不宜超过一个月，时间太长，注意力就下降，最终无法决策。
3、上述需要的资料部分都可以从网上获得，部分从房产专业人士获得，或委托亲朋好友实地获取，总体上要求资料完备真实有效。很多人听售楼处、本地代理点的介绍，把这些介绍当真实材料，这是不正确的。（我接到大量来自山东的海景房广告，这个地方到5月份还是零度，而且室内没有暖气，为何还有人购买？？）
4、资料分批次验证，对其中有疑问的，要寻求进一步的帮助，经过3-4次，每次一个星期左右的资料准备，即可清楚了大部分的细节情况。
5、从决定买到飞到海南实地。建议两个星期内抽两天时间过来，完成购房计划。（回顾:很多人原来很看好我销售的琼海市内户型36平米，2900元/平，总价10万的清庭楼盘，最终都无法过来购买，大部分的原因是：工作太忙;等到年底休假再过来;跟团旅游过来;春节放假过来。该楼盘现在价格是8500元/平）