如何在美国购买房产

如何考量一个美国置业顾问专业性和可靠的服务品质？

第一，置业顾问的综合素质。你要购买的是高端产品，就一定要找一个有素养、有内涵、有专业精神的顾问。最重要的是他把服务作为自己的使命，值得信赖。无论你遇到什么问题，显性还是隐性，他都要第一时间出面解决。在你见到置业顾问的第一面，就要去观察这个人。

第二，置业顾问的专业知识。他不仅要对美国房产相关的知识十分了解，还要对最新的市场情况了如指掌。他不仅要深谙房产业内知识，同时也要懂得理财、教育、度假、地理等众多与房产相关的知识。你买的是房产，但深层次的需要是更为重要的。作为一个优秀的顾问，是满足你根本的需要，而不仅限于产品表面。

第三，顾问背后的支持平台。最终的服务是要落到实处的，这离不开顾问所在服务机构的背景和实力。你要看这家公司是否拥有多年的美国房产经纪经验，是否拥有一个覆盖全美的经纪人网络，是否有帮助中国人在美购房的成功案例，是否有扎根中国独立的办事机构。没有这些资源和实力，是无法给你提供全面细致的服务。

    当你确定要买房并按照以上三点选定了你的美国置业顾问时，为了保护双方的利益，你要与这个美国置业机构签订一个协议，以明确你的购房诚意和双方的服务关系。你的置业顾问尽心尽力帮助你，把他的时间分配在你的买房需要上，将你的需求情况做市析，并提供前端市场信息与你探讨，最终为你制定出最佳的置业方案。

接下来，就是这家机构开始着手为你提供实质服务，辅助你在美购房了。

  美国置业服务流程：

    第一步，置业顾问已经根据你的需要和你的预算，选定了城市和地段，物业类型，房型大小和购买时间。给您提供一些参考房源，并为你安排看房行程。做好准备工作，包括签证，旅行，酒店，航班等等。置业顾问会将这些重要信息传达给当地的资深经纪人，准备带你开始正式看房。

    第二步，实地看房。在看房之前，经纪人会与你再沟通确认，并根据你的需要提供市场调研报告，同时在房源系统中挑选出符合你要求的房源资料，帮你分析每个你看过的房子的优缺点。看房过程是筛选过程。除去那些不考虑的，留下二到三个做综合考虑，然后定下要买的房子。在专家的帮助下，很多买家都会很快选定他们最后要买的房子。

    第三步，进入购房交易流程。最终你们选定要买的房子之后，经纪人会凭借自身的专业知识和议价能力，帮助你以最合理的价格购买这套房产。然后经纪人会帮你完成所有的购房手续，包括合同解释。

    那么，买房的流程到底是怎样的? 这里分别列出用现金买房和用贷款买房的流程。通常每个买卖过程不尽相同，有时15天房屋就能过户到手，有时却要90天或更多时间。现金买卖通常时间很短。

   要知道，只有在美国工作了若干年，有报税记录的人士才有贷款的可能。外国人因为没有在美国国内积累信用，很难得到贷款或低息贷款。而且贷款的成本高，周期长。因此，如果你资金充足，最好全现金购买。

现金买房流程：

   用现金买房大约需要两个星期到一个月。如果在美国没有账号，可以在交割前将现金打到第三方产权公司（Title company）代管账号存放（Escrow Account) 

第一天，下初步合同。这是一个单边合同(offer)，也就是购买要约。包括开价和其他附加条件，付$1000支票作押金，向卖家表明你的购房诚意。这个环节经纪人的专业知识、工作经验和议价能力是非常关键的，比如同样一套物业，挂牌价格是100万美金，不同的经纪人谈下来的价格是不一样的，或许是95万美金，或许是80万美金。资深的经纪人，会判断出此物业的真实价值，他的议价能力能够让你以最低的成本获得这套房产。再如目标物业是否有一些隐性的财务风险，例如是银行法拍屋，有经验的经纪人会让您有效的避开不良资产，以免日后带来麻烦。

第二天，卖方接受出价（可能来回几次讨价还价后接受）。

第三天到第九天，雇佣专业房屋检验人员检查房子。在美国做房屋检验是十分有必要的，他能够帮你检验出房屋存在的所有安全隐患和故障。大到房屋的结构，小到水管，就像医生给病人做一次全面的体检。

第九天，房屋检验完成。最终给到你一份房屋检验报告，让你在买房之前对此物业十分了解。如果检验结果有问题，可以再磋商买卖价格，或终止合同。

第十天，双方律师拟定正式买卖合同。在美国的所有房屋买卖过程中，双方都会有代表自己的律师，来审核和拟定合同。确保你的利益受到法律保护。

第十四天，签署正式买卖合同，付房价5％~10%的定金（也是买方违约金）。此定金不是直接付给卖方，而是汇至第三方的产权公司的监管账户。就像你在网上购物，使用支付宝一下。因此，在过户之前，开发商是无法碰到款项的，避免出现资金挪用或携款逃跑的现象。

第十五天，律师下订单进行产权调查（可以提前做，节省时间）。产权调查是由第三方产权公司的律师和会计师专业团队去做的，他会仔细的调查你将要购买物业的历史交易记录和业主情况，确保产权清晰，房屋是可售的。这样就避免今后发生产权纠纷，保护买家的利益。同时，产权公司会给你一份产权保险，由其担保理赔。

第二十七天，最后验房。产权公司会给您出具一个过户清单，让你确认签字。

第二十八天，办理房屋交割手续，付清全款。手续不到1小时。产权公司会把你的产权信息拿到政府去备案登记，并进行信息披露。1个月后你可以在政府官网上查到你的产权信息。

有些程序加紧的话可以在两到三周内完成整个房屋交割过程。

贷款买房过程: 

用贷款买房大约需要两个月左右。

第一天到第十四天，流程和“现金买房流程”一样。

第十五天，正式买卖合同送交银行，银行开始工作。银行委托第三方评估房价。（如果你的买入价与银行的估计有较大差距，银行会不同意贷款）

第四十五天，银行给你正式书面回复，同意贷款给你，或不同意贷款给你。

第四十六天，律师下订单进行产权调查（可以提前做，节省时间）。

第五十九天，最后验房。

第六十天，办理房屋交割手续，由贷款银行付清全款给卖方。1－2小时。

   交割手续（Closing）一结束，产权公司会在当地县/郡地契登记处登记你的地契。此时你就可以公开宣布你是这个房子的新主人。