怎样投资全美国住宅和商业地产

底特律第一印象是治安差，治安也确实很差黑人80%多，白人仅10%多一点。很多人也是利用了这一点。如果说底特律没有福特、通用、克莱斯勒三大全球著名汽车公司，或者这三大汽车公司破产、倒闭，那底特律真的是鬼城--没人投资了。现在有人到那里去投资，就是看准了这三个汽车厂商太大了，而且正常运转，毕竟还是可以造出很多我们一般人买不起的超级跑车

一元买一套房子，一双鞋卖一套，都是炒作都在黑人区，那些黑人是没有信誉的，他们也绝不会交纳房租。经纪也不敢去收租金。所以底特律的房产一定要买在安全的地段，比如大学城。毕竟底特律有那么多的工人，每年造出全球第一的汽车数量。那些汽车又不是芜湖奇瑞，很多汽车我们不一定能买得起。底特律这次是政府破产，想想我们国内，薄来来在重庆欠债那么多亿，怎么不破产我相信，只要三大汽车厂照样生产汽车，底特律会好起来的。所以底特律投资在安全的好地段，是值得投资的。

前天（4月3日）有个亿万富豪和我说，如果等到其他人都看好底特律的时候，就不值得投资了。他先投资20套。我很吃惊！他说他一直是在别人不看好的时候下手，在别人看好的时候收手。比如2007年股票，他在5000多点的时候清仓，后来想想都怕。5000多点的时候，大家都是一片看好。谁也不知道明天是多少点。就像现在谁也不知道，底特律未来会怎样。所以这时候就要判断。他说投资就是赌博现在流行叫做管理风险，不是冒风险。没魄力的人不要做投资。心要狠5000多点的时候，每天都在涨，你的账户要是有2个亿，你会收手吗?他说他就是判断底特律的三大汽车企业还是好好的，美国是超级大国，资本主义经济循环正是经济规律。他相信底特律会好起来的。所以在别人都看衰的时候，房价是最低的，大量抄底。那些观望的，听信谣言不会自己判断的，总是在后悔。大家注意了，我不是做投资底特律的广告，我只是让大家看看，底特律的正反两面。有人看衰，有人看好。就像史玉柱，很多人说他胆子大，他说他的胆子很小。其实，说他胆子大的是不清楚，他投资之前详细研究，发现别人看不到的价值。只不过大多数人没有研究，别人怎么说，自己怎么信。

关于底特律的房价，一个事实是，学区不错的，还有大学城附近的，一般在均价在5万美元左右，是状态较好的，立即入住的，四面砖的。这些房源出租还是正常的。

这里还有一个误解，就是看不起黑人。真正种族歧视的是我们华人但我们大陆的很多姑娘宁愿和非洲来的黑人睡觉也不嫁给中国人。有个女客户和我说，黑人怎么啦？奥巴马还是黑人！中国有黑人总统吗？我.....。

洛杉矶。洛杉矶炒得很火热，在好学区80到100万左右的，状态很好的，外观漂亮的，位置也不错的，一般是10多个人报价，很多房主为了让多人报价、竞争，故意出低价。在洛杉矶，一般100万价位买不到十全十美的房子，想要十全十美的，150万还有一点希望。洛杉矶投资出租净回报极低，2.5%左右，还没有国内利率高。所以买洛杉矶房产的，基本都是自住。

洛杉矶房产前途现在也分成两派。一方说洛杉矶房价已经炒得天高，没有投资价值。另外一方说，洛杉矶是未来的温哥华。温哥华就是几十万炒到几百万的。洛杉矶目前是100万左右，想要炒到几百万，我看有点难。目前的尔湾未来的投资价值会高一点。像阿卡迪亚、帕萨迪纳、蒙特利公园等，都已经炒得差多了。

在洛杉矶买房的，很多也是别逼无奈我们大陆是哑巴英语教学，从初中到大学，学了多年英语，还是不能和老外正常交流。另外历史原因很多人在洛杉矶有亲戚、朋友，脱不开亲情、友情，还有洛杉矶距离大陆近一些，有直航，而且洛杉矶是地中海气候，适宜居住，虽然夏天太阳刺皮肤，但也不错了。诸多原因，造成大量华人在洛杉矶购房。

问题是，洛杉矶的房价到底会不会像温哥华那样值得投资我的观点是，即使是投资，100万上涨到200万，也需要5到10年。这样还不如投资商业地产，也有50到100万的、租客是世界500强公司的，年净回报8%或更高一点的，租期10年20年的商业地产。5、6年一小半就回本了，也不需要赌洛杉矶房价上涨了。所以，洛杉矶适合自住，自住是没办法，房价高也要去。洛杉矶住宅不适合投资。

纽约。纽约是国际大都市，房价也是国际性的高。曼哈顿上东区2室公寓120万美元很正常，和上海有的一拼曼哈顿投资出租净回报也在2.5%左右，因为和洛杉矶一样，房产税较高，加州是1.2%到2%，纽约3%的房产税，和休斯敦一样高，养房成本较高。一个事实是，纽约的房价还真的抗跌。纽约的抗跌和洛杉矶不一样，洛杉矶市刚需较大，很多华人没办法在那里购置房产自住。而纽约就不同，真的是国际性大都市，全世界富豪来买房一般在曼哈顿和长岛。洛杉矶的比福利山庄是另外一回事。

纽约也出现两派，一方是房价确实是抗跌，升值比整个美国房产升值要快一点。另外一种观点以潘石屹为代表。他认为纽约最值得投资很多人不明白，房价那么高，怎么值得投资呢？我后来明白了，他说的值得投资有2种意思。第一种他是开发商，开发商当然要开发全球富豪都来买的地方的地产，不会跑到贵州深山开发房产。第二种他的意思是，他在价位低的时候，买1000套，坐等房价升值，或者他以后翻倍卖给另外的富豪。关键老百姓哪有这么多钱？他有钱可以耗着，起一个保值的作用。这就是他为什么把钱全部转移到美国的原因。对老百姓来说，纽约也不值得投资。钱放在那里，长时间没有多少收益，一般人是不能忍受的。各种原因需要自住的，另当别论。

旧金山，呵呵，我提到旧金山比纽约兴奋多了，因为硅谷，高科技的代名词。我喜欢高科技。Google、苹果......说实话，我看不起苹果尊重GoogleJobs以前说，3.5寸屏幕最适合人类，我觉得纯粹是狗屁3.5寸太小了，4.2寸还差不多。就是为了忽悠。我个人不喜欢为了卖东西说假话。3.5寸最适合，您为什么要开发4寸的？Gooele是我最尊重的企业，没有之一。为了自由，钱可以不赚。不像百度，为了钱，向权力献媚设定这么多的敏感词，搜一下东西，全是广告，搜不到真正需要的东西，强烈鄙视

说旧金山的房产。旧金山湾区是最贵的，在斯坦福那一带的好学区，稍微好一点的要120万，圣何塞也住着很多富豪因为硅谷，所以旧金山的房价也很抗跌。很多在硅谷上班的，住在金门大桥以北。旧金山的市区房价也很高。同样，旧金山的也是适合自住，不适合投资。因为要说涨价，旧金山不如洛杉矶。至少现在洛杉矶还是很火爆。旧金山就没有那么多人在抢了。没多少人在抢，房价不会上涨多少。实际上，在旧金山购房的，基本是自住的。

西雅图，一些华人也住在那里。很多是住在好学区贝尔唯尤。西雅图有个致命的缺点，就是每年有191天在下小雨，阴天太多所以自杀率很高比尔盖茨在那种情况下成为世界首富，实在佩服对有些人来说，恶劣环境是好事情。西雅图有很好的学区，环境优美，安全......什么都好，除了房价和天气。比尔盖茨住的地方是美国房价最贵的地方。在西雅图，基本也是自住。很多人在附近的波特兰也是自住。

波斯顿，被人多中介列为留学房产。一些人把子女送到那里读私立学校。平均一年学费、生活费40-50万人民币，很多母亲在那里买房子陪读。天下父母心啊其实有钱人更要好好培养自己的子女，为了有个接班人。很少有纯粹到波斯顿购房为了投资的。从小我就被教育是社会主义接班人妈的老子当真了，总以为会成为国家主席....有钱了没事在哈佛大学旁边买套房子，熏陶一下。

亚特兰大，目前很多人在这里投资。主要是几个原因：1、房价低，大部分老百姓能承受的起，北部富人区、好学区25到35万美元，人民币100多万，北部的商圈在10到15万美元，因为美国的租金都差不多，洛杉矶的好学区的4室别墅和亚特兰大好学区4室别墅的租金相差不了多少，所以亚特兰大的出租回报较高；2、环境漂亮，社区设施好，美国顶级高尔夫大师赛GPA在那里举办，顶级高尔夫球场很多，1996年奥运会举办地，中国的北京举国举办奥运会，城市设施禁不起一场大雨，真正的北漂，关键亚特兰大奥运会设施的钱没有贪污，真正的用到设施上面了；3、学区好，有Northview、Alpharetta等顶级学区最主要的是，不像洛杉矶，有70%多的华人子弟，感觉和国内没区别。所以现在很多华人把子女送到波斯顿、泽西市、亚特兰大等地读书，要在白人多的环境里长大，不仅仅是学习，更主要的是融入美国社会，彻地的决裂。前薄大人的公子瓜瓜也留学美国了，唱红歌把自己的儿子唱到资本主义的代表国家，宣告中国教育彻底失败；4、房子漂亮好学区35万美元、商圈17万美元的别墅，确实让人爱不释手。5、白人区集中，距离黑人区很远。亚特兰大南部是黑人区，很乱，我只敢住在市区和北部，南部我不敢去。黑压压的一片，怕怕。还好，亚特兰大黑白分明，白人区距离黑人区50英里，80里路，不像纽约是混居的。亚特兰大传统是白人不喜欢和黑人住在一起，所以离得远远的。6、亚特兰大世界500强企业有442家相当的多啊，西安为了1个三星，花了多大的力气引进啊，搞得轰轰烈烈。所以那边工作机会好找，可可可乐、CNN等14家500强总部在亚特。华为、中兴也在那里设厂。美国前几天说华为、中兴的产品有害美国安全，内设软件，中国不承认。其实肯定有，美国也一样的，销售的中国的产品里，也肯定安装了很多间谍软件。这么多的企业，造成亚特兰大是全世界最繁忙的机场，货物吞吐量大。7、气候适宜，被CNN、《金钱》杂志评为最适宜居住的城市有很多，Duluth、Buford等。以上优势，造成在亚特兰大购房的中国人特别多，好学区读书的、商圈投资的。因为华人在亚特兰大投资的较多，所以多说了一些。

奥兰多、迈阿密。奥兰多属于旅游城市。佛罗里达非常漂亮，湖泊也很多，适合像我这样的喜欢钓鱼的人自住，在海边买个别墅自住也很好。如果有钱，在棕榈海滩、迈阿密海滩买套2000万美元顶级豪宅，欣赏沙滩美洲美眉享受大西洋海风。奥兰多市区有很多公寓，很便宜，5-8万美元。奥兰多别墅也很便宜，25万可以买泳池别墅。迪斯尼附近也很便宜。因为经济单一，所以佛州适合自住，房产升值潜力非常有限。想想我们三亚怎样？奥兰多比三亚唯一的优势是有最大的迪斯尼乐园。

休斯敦。休斯敦有好学区，最大的学区是独立学区，城市西部的Katy学区也很好。休斯敦有3个致命伤，致使华人在休斯敦投资房产极少。是房产税和纽约一样高3%，20万美元的房子，每年缴纳6000美元，人民币38000元不到，每年都真么多哦，养房成本高。是夏天非常热在墨西哥湾，高温让人受不了。在湾区，热风出不去。不像佛罗里达，海风可以吹走。3是黑白基本混居，在休斯敦市区有很多黑人。

顺便说一下奥兰多、休斯敦、亚特兰大10万以下的房子。国内很多黑中介，把休斯敦的市区的黑人区的房子，本来和底特律黑人区一样，几千美元的房子，甚至废弃的房子，和国人说在市区，市区很好吧？5万美元便宜卖给您。包租2年，每月租金500美元，很高吧？因为租金是500美元，您看有价值吧？

还有把亚特兰大南部黑人区的房子，奥兰多便宜的房子，4万的卖8万，都是说包租的，2、3年。上当的人很多。做法是打广告，做展会，很多是在酒店等高档地方。假如1套赚3万美元，每月推销10套，1年可以赚2000万人民币！利用国人因为房价很便宜，不过去看，很多也不懂，遇到懂的，我不卖给您，总有上当者。钱几天有个女客户，在其他家公司买的房子，交了定金后，直接要她付全款。竟然连报价、购买offer文件都没有签字买美国房产一定要本人签字的过户律师在过户的时候要备案的，以后打官司要对笔迹的如果需要他人代签，需要在美国大使馆或者领事馆做公正的，美国使馆/领事馆要盖章的。我的天哪，中介直接代签我靠，黄世仁啊。赚这些黑人区房产的钱的，有几个规律，是不给地址，在挂房源的时候不给很正常，但在买的时候应该有告知义务；是房子图片虚假，其实在google上吧地址放上去搜索一下，非常简单，一看就知道。是不要佣金。说美国的房子都是卖家付佣金。话是不假。但是美国那边付佣金给我们大陆公司，最多也房价1%，因为即使最高6个点的佣金，美国买卖双方经纪公司、买卖方2个经纪人都要分的。5万美元的房子，1个点是500美元，卖10套是5000美元，人民币赚3万多一点。为了这个3万多，在高级酒店搞活动是一笔不小的经费，另外打广告也需要钱，如果只有3万，肯定亏做慈善也不至于自己亏本啊。另外，一般美国房产中介公司，每月办公室租金就1.5万，大一点的不止。5个销售员工，基本工资3000，每月就3万的固定开支。不赚钱，就像史玉柱所说，对员工不负责。美国黑人区的房产公司笑死了还真有笨蛋来买啊，这下有销路了。还有，很多网站说不要佣金，但要这个那个钱，变相的佣金。前几天有个客户和我说，最讨厌华人在外面混了几年，回来骗中国人。哎，华人骗华人是“优良”传统，100多年了还是这样。

拉斯维加斯，地狱和天堂美女与野兽。房价很便宜。市区10多万美元，便宜吧？自杀率很高。婚姻随便。一夜破产太多，一夜暴富就是新闻。不然那些赌场老板怎么成为亿万富豪的？很多赌场靠中国的一些傻逼去送大钱。辛辛苦苦挣来的、心惊胆战贪污来的，都送给美国赌场大亨。拉斯维加斯的住宅虽然便宜，但不适合投资，酒店、赌场到时可以投资的。中国亿万富豪，不如投资拉斯维加斯的赌场。不过这样，又要骗同胞了

芝加哥北部的近北区是好地段，南部有黑人。芝加哥近年来比底特律有朝气。房价不高也不低，毕竟是大城市。芝加哥住宅市场和美国平均价格涨幅差不了多少，因为冬天冷，在那里购买房产的中国人不多。不像纽约是国际性大都市，有联合国大厦、华尔街。好学区也不多。

夏威夷，男人的天堂房价也很高，火奴鲁鲁有2个高中学区还可以，房价在100万美元左右，靠近太平洋的120万。最大的岛，夏威夷岛要便宜一些，但价格也不便宜。夏威夷旅游开发已经到顶了，房价很难再涨多少，不可能再涨一倍。有钱在夏威夷买一套别墅到时很好的事情，因为夏威夷养房成本极低，年房产税仅有0.25%，100万美元一年只要交纳2500美元。物业费也比较低。真是为了吸引旅游。

商业地产。美国的商业地产很多，全美商业地产经纪网站我几乎每天都在看。我要是投资者，我就喜欢租客是世界500强企业、租期长的、净回报高的NNN租约的商业地产，自己什么都不管，年净回报在7%及以上，这些500强企业缴纳房产税、物业费、维修、保险，自己只管拿租金。这样的商业地产一般是50万美元起，一直到5400万美元。虽然这样的商业地产极少，1000个里面可能只有5个，但应该还是睁大眼睛给客户找。美国商业地产均价150万美元左右，一般实际年净回报5%左右。

50万美元以下，投资住宅，50万美元以上，投资这样的商业地产较有价值。因为像肯德基、汇丰银行等商业地产，都是繁华地带，如果房产升值，那么最先升值，而且好买卖。我推荐的2个50、60万美元的肯德基商业地产，年年净回报很高的，我们客户犹豫了，被2个美国佬买走了。

有个女客户和我说，真要有这样的好事，美国人怎么不买美国人买！谁说美国人不买？我们推荐的毕竟是世界500强企业的商业地产，又不是爸爸妈妈的店铺，这些企业只要租期长、净回报高，谁不买？当然投资商业地产，不是高科技，不会像Facebook一样有几百倍的回报。稳稳当当、养老是绰绰有余。