中国人在美国买房最常见的疑问

很多中国客户向我咨询时，有一些常见的问题反复地被提到，看来他们都被这些类似的问题所困扰，或者在某些方面存在误解。由于中国和美国房地产市场的形态和模式存在很大的不同，所以不能用中国式的思维方式来考虑在美国买房的问题。在此笔者专门针对这些问题写一篇短文，为大家澄清一些问题。

 

一、购买新房还是二手房？

 

在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。

在美国，新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市，属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市，经过长期的发展，拥有较优良的学区、完善的生活设施，优美的环境，但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的，一般15-30年完成兴建，每一座城市内的住宅会有相近的房龄。例如，在圣马利诺市，住宅主要是在1920年至1940年间建造的；而在奇诺岗市，住宅是集中在1987年建造的。

 

如果你想买到一套新房，这并非不可能，但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城，周边都是新建的房子，基础设施可能相对不夠完善。因此，不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子，因为这样一方面会让你的选择余地很小，让你错过很多好房子；另一方面，选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲，比如说城市发展不成熟，生活不方便，学区不好等。

 

当然，也不排除这样的情况：有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子，然后重建新房，但是这样的情况大概都要超过50年以上的旧房。

二、房子是不是越老越不值钱？

 

答案是：不一定，要根据具体情况综合分析。在美国，老房子不一定不值钱或者不好，根据房屋的状况的不同，价值差别会很大。

一方面，房子的建筑物部分必然是随着时间的流逝而逐渐破损折旧，价值降低。对于木制房屋来说，一般可以将每10年看作一个阶段，如果不进行保养和翻新，房龄越大，价值越低；如果一直没有汰换更新设备, 房龄超过40年可以算是相当老旧的房子, 几乎没有建物价值了。但是如果业主对房屋保持著适当的保养,翻新，房屋价值可能仍然很高的。

 

这里要提一下，美国有些老城市为了保持其城市文化特色，特别规定该市的房产业主不能随意改变其住宅的外观；如果要对自己的房子进行翻新，可以根据喜好随意改变房屋的内部构造，但是房屋的外观必须保持其原有风格。另一方面，房子的土地部分，会随着当地经济的发展和人口的增长而升值。

 

总之，选择房子的时候，不仅要看它的建筑年代，也要看它的内部保养状态，看它最近是否经过翻新等。如果房屋保养得好，大多数房子的总体价值是会随着时间的推移而上升的；当然也不排除相反的情况，如果当地环境变坏, 经济衰退，房子的价值也有可能下降。

三、买学校附近的房子好不好？

 

在美国，是否购买学校附近的房子，要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛，价格也相对较高，与同等条件的房子相比，一般有5%的溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点——孩子上学比较方便；但是也有缺点：学校附近环境比较嘈杂，降低了生活的舒适性。

 

 

 

如果购房用于出租，学校附近的房子比较容易租出去。举例来说，如果当地类似房子的平均租金是2000美元/月，那么学校附近的房子也许可以出租略高些如2100或2200美元/月；所以学校附近的房子出租，每年收到的租金确实高一点。但是房子初始买价也相对较贵，基本上两相抵消。

 

另外，学校附近的租客大多是学生，他们大多对房子不夠爱护，间接造成保养成本上升；所以综合考虑，学校附近的房子並没有特别了不得的优势, 也可以说它的优势已反应在房价上了。

 

四、选择城市屋还是独立屋？

 

城市屋和独立屋有很大的不同，但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于：城市屋一般没有庭院或者庭院很小，所以占地面积不大，价格差别也不大，从十几万美元到五六十万美元不等。而独立屋占地面积比较大，尺寸和内部设施天差地别，所以不同的独立屋价格相差非常大，从二十几万美元（较差的城市）到几千万美元的独立屋都有；在一些比较差的城市，也有十几万美元的独立屋。
 

 

 

如果购房用于出租，城市屋的租金收益率相对比较高，因为它的初始投入比较小；但是独立屋的升值潜力比较大。所以作为投资，两者各有优缺点。

 

如果要在两者之间进行选择，首先要看自己的预算有多少，如果预算不到二十万美元，就不用考虑独立屋；如果预算在二十万美元到五六十美元之间，则两者都可以考虑，可以综合具体情况和自己的偏好进行选择；如果预算在六十万美元以上，那可以考虑买独立屋，或者买几套城市屋（作为投资的情况）。

以下是对城市屋和独立屋的不同之处的总结：

比较项	城市屋	独立屋
价格	差别不大，从十几万美元到五六十万美元不等	差别大，从二十几万美元到几千万美元
占地面积	较小	比较大
出租回报率	较高	较低
升值潜力	较小	较大

 

五、该买在那个城市？

首先确定自己的购房预算，能够拿多少钱来买房？综合预算和其他因素，就可以考虑选择哪个城市了。美国的城市有特定的房产参数，如住宅均价、平均屋龄、平均居住面积、平均单价、学区分数等, 建议你一定要仔细查看我们提供的"城市行情表"及"学校成绩一览表 ", 从中分析。这些房产参数将是作为选择城市的重要依据。

 

 

举例说明：部分(南加华人热门城市行情表及豪宅城市行情表)

 

 

1) 从中间价格来看，查看独立屋的中间价, 不同的城市在某个时间点上都有其住宅均价。例如目前2012年初：奇诺岗市的住宅中间价大约为46.3万美元，钻石吧的中间价大约为57.2万美元，伊市住宅中间价大约为33.2万美元，圣马利诺市拥有加州最好的学区，其住宅中间价高达158.7万美元。中间价的意思就是在某一个地区或城市中卖出房屋正中间的房价, 所以中间价把房价平分成高低两半, 我从累积的经验建议客户, 比较好的购房原则, 应该是购买平均价以上的房子，这样的房子，整体屋况都会比较好, 买后需要整修费用少的多, 看似买贵实则更划算。

 

 

中间价代表了一个地区的一般房价水平, 买在那里要跟著你的预算走, 不要勉强买一个地区里最便宜的房子，那将给你自己出难题, 很难找到, 即使有，那也是屋况非常糟糕的房子。因为美国的房地产市场是一个很透明的自由竞争的市场，房屋的价值基本都反映在价格上了，如果有套房子比周围同等条件的房子价格低很多，那肯定因为这套房子有些致命的缺陷。

 

2) 从独立屋单价来看，表格最后一行就是"独立屋单价",意思就是中间价房子它的每平方呎单价多少钱, 这个数字就是每个地方绝对中间价的比较, 简单说就是城市房价高低比较的直接数据, 例如你看到:奇诺岗$186, 钻石吧$234, 伊市$115, 圣马利诺$573, 你即可分辨房价高低了。以最低价的伊市为基点, 显示奇诺岗房价相较高62%,钻石吧相较高103%,圣马利诺相较高398%,每个不同城市都有著不同的价位差距。

 

3) 从居住面积来看, 不同城市，房屋的平均居住面积可能有很大的不同，而同一座城市内，可能大多数住宅的居住面积相近而形成特性。从"城市行情表"看不到各个城市的房屋呎吋大小, 但是我们可以用独立屋中间价除以独立屋单价, 就换算出各城市中间价房屋的面积,举例来说，圣马利诺市的中间价住宅$1587000除以独立屋单价$573, 得知平均居住面积2770平方呎；如此类推你可以知道每个城市的中间居住面积。当然一个城市里面的房屋面积绝对是有大有小, 如奇诺岗, 钻石吧, 核桃市, 尔湾市大小呎吋房子都有, 而且相差的很大, 这意味著你可以,用不同的预算买在这些城市, 但是如伊市, 圣马利诺等就不容易找到小呎吋的独立屋。

 

4) 从房子种类来看，最常见的是独立屋(国内称別墅), 城市屋(国内称连排別墅),公寓(国内一般房子) 三种, 有些城市絕大多数是独立屋, 如圣马利诺,伊市, 也有城市屋.公寓多於独立屋的城市如尔湾。 有不少的城市没有公寓式建筑, 或者公寓只用来出租而不是单独出售, 因此, 想在什么城市买什么房子, 不妨先向专业房地产经纪人问清楚。

 

5) 从屋龄来看，美国不同城市的住宅屋龄有很大的区别。例如，圣马利诺市的房子大多是上世纪20年代到40年代建的；尔湾市的住宅建筑年代在1965年到2005年之间；奇诺岗市的房子集中在1987年至2005兴建；核桃市的住宅建筑年代在1950年到1980年间。因此，如果想买比较新的房子，你就该选接近现在年代开发的城市。如果想去有古色古香历史感的城市生活，那就选择较早开发的城市了。

 

 

6) 从学区分数来看，华人买房特别重视学区要好, 尤其是有孩子上学的家庭, 学区学校一般分为高中, 中学, 小学, 一个房子拥有三级学校都是高分的必然最受欢迎, 房子卖价自然水涨船高, 所以我们有一个简单的结论-- 房价贵的地方通常表示学区好。但是好的定义並不一定相同, 满分1000分有人认为800分就是好, 也有的900分还嫌不夠好, 所以你想比较每个城市里每个学校成绩, 最方便的方法就是查看我们替你准备好的"学校成绩一览表", 看看那些城市符合你的要求, 你的标准, 最后对照这些城市的价位及单价, 选出你认为性价比最好的地方。

 

在选择城市的时候，当然还有其他的因素，比如个人喜爱,地缘因素（自己的亲戚朋友生活的城市）等，这些因素也很重要，应当考虑进去，这里不再敖述。