富人区的全国化路线图

　　富人区的全国化路线图

　　深圳：从海景到湖景

　　位于半山望海的银湖别墅区是深圳最早的富人区。购买银湖别墅的人群大都是深圳第一批创业热潮中靠贸易、建材发家的潮州人，出没于银湖的车子通常是宝马、奔驰，这些车往往挂着深港两地的牌照，穿梭两地是这一区域富人生活的一部分。银湖还有中国脑库等智力机构，不少商界名流、高级知识分子也选择在银湖安家。银湖别墅总体来说属于商务别墅，驻有许多公司和商务会所，商业氛围浓郁。银湖别墅容积率偏高，空间比较狭小，配套也不够齐全，但目前仍然是深圳最著名最具象征意义的富人区。

　　湖景豪宅也是深圳富人们的最爱，其中香蜜湖富人区名气最大。香蜜湖地带现在是深圳的中心区，由于交通便捷，各项设施齐备，新兴的富人有很大一部分都在这一区域购置物业。东海花园是这个地区有名的豪宅，当初借香港回归的有利时机脱颖而出，成为该片区第一个豪宅项目，售价达到14000~20000港币/平方米。

　　上海：中国第一富人区

　　在戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司总经理张国正的眼里，上海的富人区有新旧之分，把虹桥古北区称为“旧富人区”，把佘山称为“新富人区”。“富人区代表了上海乃至中国经济建设的形象与成就，是上海的城市名片。”张国正这样认为。

　　古北富人区基本上已经成熟。由于邻近虹桥国际机场，对“外”交通方便，港台的一些地产商在上世纪90年代初有关土地批租政策出台后便建造了第一批外销房。最早的住客是跨国公司的高级管理人员，这逐渐使得古北具有了国际化生活氛围。后来随着一些名流如影视明星林忆莲、胡慧中、江珊等纷纷在此定居，国内的大批富豪企业主也涌来购房置业。

　　新富人区佘山则更是打出了“中国第一富人区”的招牌。位于佘山区域中心的大型豪宅“上海紫园”，号称专为国内外富豪、超级富豪建造，占地面积近4000亩。其中款式各异的独立别墅大概要建成160多栋，每栋售价在1500多万元至亿元之间。刚刚成交的一栋别墅就创下了令人咂舌的纪录：1.3亿元人民币。

　　广州：低调二沙岛

　　在二沙岛上用于商业房地产开发的最后一块土地再次建起豪宅以后，最新的消息是，二沙岛现存的一手货量将不会超过50个单位，可以说是绝对的稀缺资源。

　　大名鼎鼎的广州二沙岛，不仅在地产界，更重要的是在整个华南地区乃至包括港澳台地区在内，已经成为富人区的一个标签。造就二沙岛显赫声名的第一支力量是外籍人士。早年于二沙岛开发初期，国外领事馆的外交人员和众多外资机构人员，纷纷选择了当时还不被市场看好的这个位于珠江中心、被江水环绕的小岛。二沙岛富豪们的低调和内敛，与二沙岛豪宅显赫的声名相得益彰，映衬出一种令广州政、商界人士向往的神秘感，造就了一代广州富豪的二沙岛之梦。

　　富人区里的生活肖像

　　从上世纪80年代末的第一代富人区方庄，到亚运会召开使亚运村成为第二代富人区，再到朝阳区成功营销CBD概念，以国贸为圆心、环使馆区的中央商务区成为富人扎堆的场所。其实，变化的不仅是富人区，随着它的更替，富人定义的标准也在不断地变化着。

　　现在富人的财富已不再局限于物质财富，而是物质与精神的并存；房产也已不再标榜拥有多处公寓，而变成了一个个顶级的豪宅；车子也不再仅仅是代步的工具，国际名车尽收囊中……走进富人区，你会发现他们和以前真的不一样了。

　　有财 物质财富与精神财富的叠加

　　概念定义：根据美联储的界定，在美国一个人的资产净值只要达到140万美元，就可以跻身占美国人口5%的富豪行列。然而，对如今的富豪而言，100多万美元(包括住房和一定的退休资产在内)似乎只是毛毛雨。而这种情况在中国也是一样。怎样才能算是富人？其定义也早不再局限于平均年薪在XX万之上这样的标准。富人财富的积累与创造是无止境的。而有财也不再仅限于金钱至上，当今富人所拥有的“财”已是物质财富与精神财富的叠加。

　　典型人物：吴波今年刚满40岁，曾有10年北美的生活经历。去年这个时候，他还是一家正在筹备中的私人医院的总裁。今年的他，已经成了时下很吃香的WAP公司的首席执行官。角色变换速度之快令人咋舌。而更早之前，他是北京某知名网站的总裁，因为融资上千万元名噪一时。刚运作一年的私人医院对吴波而言已经是过去时了，虽然他还是这家医院的股东。

　　当谈到在中国有多少钱才觉得自己算得上富人时，吴波觉得中国富人的标准比北美还高。他说：“在中国得有几千万人民币以上才算得上是富人，而在北美有个一两百万美金，一般就会感觉自己已经是中产以上了。”

　　2001年时有专家认为，对于高收入额的界定可采取两种方法：一、以北京市统计局公布的年人均工资(2000年15600元)的10倍以上作为高收入的标准，即年收入15万元以上者为高收入人群；二、北京市个人所得税与月工资薪金所得的费用扣除标准为1000元，换句话说，1000元作为个人月最低生活标准，那么，个人年人均最低标准将为12000元，若以此为基数，超过10倍以上的为高收入者。

　　依此计算，被税务部门锁定的“富人”年薪应该在12万~15万元以上。

　　可以说，这是将近10年前的一个富人标准。而在这十年间的变化，人们有目共睹。现在来看，已经很难再用那12万~15万元的年薪来定义一个富人了。

　　初步估计吴波的个人资产在6000万左右。在他看来，这些资产只是“Paper Money”而已，蛮有一股“我对钱都不感兴趣”的意味。而现实正是如此。

　　其实，并没有人能给“富人”下一个确切的定义，我们一贯认为有钱的人就是富人。但究竟有多少钱才叫富？富人又是如何出手消费、如何言谈举止的？起码在现在看来，富人的标准已不再是仅用钱来衡量了。

　　这就像一群北京超跑俱乐部的车主们，驾驶着兰博基尼、法拉利、路虎越野等豪华车停在中国小动物保护协会院外，向被救助的小动物捐赠粮食。

　　富人们不会再像以前一样，一味地以赚钱为目标，他们同样会去做一些公益事业，抑或其他的一些他们所热衷的事情，比如旅行、探险、打猎……这也使他们本就富足的物质生活，变得更加充实、精彩。

　　有闲 闲在身体，修身养性，但脑袋一刻也没有闲着

　　概念定义：如果某人资产上亿，但他并没有时间享受，那么他还是在向富人区努力奋斗的那一类人群。富人的闲，闲在身体，修身养性，以利再战，但脑袋一刻也没有闲着。

　　典型人物：李宁喜欢个性化的沟通方式，和公司的高管，几个月甚至半年才聚一次。“电话、邮件、远程会议，两个多月或半年开一次会。或者到一个咖啡厅、小餐馆，一个问题就解决了。”剩下的大部分时间，是李宁的个人时间。

　　李宁喜欢打高尔夫。离他的住所不远处有个高尔夫球场，据说李嘉诚也经常光顾那里。他曾自谦球技一般，是“一代(袋)球王”。李宁曾说，他从来没有坐办公室的习惯，无论是在北京，还是在香港，他喜欢无拘无束的生活。“希望你们把我当成一个人，经商或其他，不过是为了生活更加充实。”李宁的“闲”，应该是富人最好的诠释。

　　富人可以不工作或者阶段性地不工作，拥有大量的时间和自由。倘若你腰缠万贯，却仍每天奔波忙碌，那么在现今社会，也很难算得上是一个富人。因为，那说明他并没有太多的时间去享受，去放松。要知道修身养性、以利再战是多么的重要。

　　就日常休闲爱好而言，富裕阶层最喜欢观赏外国电影，北京、上海和广州的占比分别为81.5%、86%和63.8%。不过，花费最高的休闲活动还是旅游。2006年的一份报告称，在过去一年中，有43.3%的富裕阶层至少在境内旅游3次，30%的人至少出境旅游3次。对于内地以外的个人旅游目的地，中国香港仍是富裕族群的首选，有85.6%的内地富裕阶层造访过香港。其他热门旅游地点包括中国澳门、泰国、新加坡及日本，不到10%的富裕阶层2006年去过法国、德国和意大利。

　　而现如今，对于讲求舒适度和自由度，又有大把时间的富人而言，私人旅游定制服务成了他们不错的选择。

　　“富人旅游偏向于自由，不喜欢受时间计划的约束。”某旅行社领队说，自主定制的旅行不受制于行程，可以随心所欲。他告诉记者，记得有一个自驾团，本来行程打算到苏黎世的，途中大家发现有一个湖区边上雪山脚下不知名的小镇，美极了，团友们当下决定不去苏黎世，而到超市里采购食物，在草地上野餐；旅程中或者可以随时在一幅美景前驻足安营，等待第二天早上的霞光；或者某一天醒来忽然累得不想动，也可以选择在酒店里睡上一天。“旅程安排灵活，可以随时改变。”

　　其实不仅是旅游，有宽松时间，去做自己喜欢做的事情，已成为现今富人的一个标志。

　　有豪宅 豪宅也是成功人士的必需标签

　　概念定义：豪宅自古以来名声显赫，让人肃然生敬。物以稀为贵，豪宅这种奢华产品只为少数人拥有，因为量比较少，所以，它成了衡量富人身价的重要标准。它是富人生活品质的象征之一，就像劳斯莱斯、劳力士、古琦为有钱人标签一样，豪宅也是成功人士的必需标签。别墅只是一个缩影，用房产来衡量一个富人，已成为不争的事实。

　　典型人物：贡院6号，建国门旁紧临东长安街的五幢深色小楼(三幢豪华公寓，一幢写字楼，一座电信博物馆)。在紧邻东长安街的长安大戏院隔壁，一间全透明的玻璃屋里，英俊挺拔的保安24小时保卫着这座豪宅主人的安全，先进的安全设备，把不相干的人员屏蔽在这方堆金砌玉的小天地之外。32岁的马薇(化名)是京城某高端会所的会员。2006年的时候，马薇花了900万元买到贡院6号的一套公寓。而她和她的先生在大陆各地还有6处房产，总价值超过5000万元。

　　66张牛皮装饰的墙面，整张马驹皮手工缝制的茶几，掺入金粉的威尼斯水晶灯，可擦洗的真丝壁布，“护城河”环绕的豪宅，需要放下吊桥才能通行……在200多平方米的卧室中安睡了一夜的主人，被清晨的鸟鸣自然地唤醒。早餐可以在中餐厅，也可以在西餐厅，全看胃口需求。如果是夏天，可以在碧波荡漾的游泳池中消磨半个小时再享用早餐；如果是冬季，散步走过的大理石地面都会有地热系统加热。

　　这是一幅中国豪宅的“浮世绘”图景。越来越多的富豪正用他们所构筑的“豪宅梦”告诉世人，这是真正的“生活”。

　　在北京、上海、广州、深圳，不断“浮出水面”的豪宅已不再是传说和梦想。都市豪宅已成为富人们“大隐于市”的乐土。

　　当下，购置豪宅的中国富人们越来越多了。今典集团董事长张宝全在北京郊区造了一所几百亩的私人豪宅。

　　有人说，豪宅就是要营造出一种“享受”的奢侈感。上海佘山一带的山景豪宅已然成为富豪们的竞奢之所，北京的各大豪宅也是极尽奢华之相，广州二沙岛以其独立岛屿景观成就了富人们“隐居”奢华的生活追求。深圳依山傍海的天然优势，从小梅沙别墅区到银湖别墅区，从香蜜湖别墅区到蛇口半山别墅区，无不在演绎所谓豪宅之“豪”。

　　无论是“震慑”访客，还是奢华的生活追求，毫无疑问，界定新时代的富人，离不开豪宅的映衬。

　　有名车 高贵典雅的文化，受人赞誉，令人神往

　　概念定义：世界名车的意义并不仅仅是其高不可攀的价格，它是高科技的化身，更是高贵典雅的文化，受人赞誉，令人神往。拥有一款，甚至几款顶级豪车，无不是当今富人们的一种直观象征。

　　典型人物：今典集团联席董事长、苹果慈善基金会理事长王秋杨狂爱收藏车，奔驰、宝马、保时捷……单是为了探险旅游，她就准备了路虎和悍马这两辆车，她宣称自己是京城最有条件购买好车的女人。

　　“周围的邻居不是开宝马就是开奔驰，你要是开一日本车，你都不好意思跟人家打招呼。”想必没有人会对这段经典台词感到陌生。电影《大腕》里的这句台词，的确从侧面反映了富人们的心理和需求。

　　随着中国经济的飞速发展，中国人的奢侈品消费力已经达到了让人瞠目结舌的境界。因此，几乎全球所有的豪华车品牌都把目光集中到了中国。历年国内大型车展上展出的那些奢华的世界名车，不仅仅吸引着普通车迷和汽车爱好者的眼球，同时也吸引着众多富豪名人前来，以至于不断上演着“某神秘富豪车展现场购买某百万豪车”的新闻。

　　就在前不久，定位高端品牌的首届鄂尔多斯国际车展上，3800万元的布加迪全新敞篷跑车展出不到一小时即被预订。据悉，展会当天总销售额超过9000万元，1500万元的迈巴赫、两辆价值不菲的兰博基尼、5辆宾利轿车……销量让参展商无不大呼意外。宾利中国高级网络发展经理沈琪表示，未来18个月宾利汽车将会在内蒙古“加店”，这将是最早进入内蒙古的奢侈品牌。

　　无独有偶，在不久前结束的2010成都国际车展上，在售出的5326辆汽车中，价值上百万元的豪车就有317辆，销售详单不禁让人瞠目：宾利总销售额超过4000万元、单价高达550万元的幕尚售出3辆、300余万元的欧陆、飞驰两款车型共售出8辆、路虎共售出72辆、兰博基尼、劳斯莱斯以及阿斯顿·马丁共销售8辆……就连均价高达135万元的中欧房车，也售出14辆。难怪有人形容“中国人买奢侈品就像买大白菜”，看来也并非笑谈。

　　而这也仅仅是二三线城市的表现。劳斯莱斯首席执行官穆勒说：“中国豪华车消费市场我们看不到止境。”而消费这些豪车的无疑是富人们。

　　“世外桃源”的现实演绎

　　作为富人区，顶级的建筑设计本身自不必说。此外，纵观世界富人区，优雅的环境、富裕的人群以外，大多都是沿水岸的带状居住区，与海岸相连，呈带状蜿蜒起伏。无论是美国纽约的长岛、日本的东京湾、悉尼的玫瑰湾还是香港的浅水湾，无不具有极致的自然景观资源。

　　“以山水为尊”是富豪阶层选择居所和名建筑师们设计豪宅选址的共识。中国的风水意识也强调了“风水之法，得水为上”。“假如没有山，全球90%以上的富人区将会消失”，这句胡润富豪榜的富豪名言并非危言耸听。

　　从古至今，文人雅士、名商巨贾在遍览天下美景、聚集四海财富后都喜欢在山林湖畔寻觅一座栖身之所，像比尔·盖茨的“未来之屋”、普京的紫藤豪宅、李泽楷的港岛大浪湾道12号豪宅、迈克·杰克逊的NEVERLAND庄园等等。这些顶级别墅与山紧密相连成为城市中产阶层居住的最高理想。对稀缺自然资源的占有无疑是它们的价值所在。

　　如果说在郊区，有山有水是必要的最佳选择的话，那么，在城内，城市公园则成为“富人区”的必然选择。如纽约上东区就紧邻中央公园。除郊外别墅区之外，国外发达国家的一些富人区直接建在城市公园、旅游区或景观带旁。大量的公共绿地和公共资源被某个人或某些人享有，少数人拥有大多数人的资源，这已经成为构成富人区的本质之一。

　　满足开阔的生活半径

　　虽然追求世外桃源般的生活意境，但毕竟很少会有人愿意真的与世隔绝。于是，地理、地域资源便成了决定富人区形成的第二大要素。一个真正的“富人区”，方便的交通资源也成为其形成的一个重要因素。这也正是北京中央别墅区受富豪追捧的原因所在。除了它独具的景观资源，距离首都机场最近，同时紧邻京顺路等交通优势也是一个重要原因。

　　无论是深圳、广州早期的富人区，还是上海的古北地区，目前，公众比较认可的富人区都是因为其“对外”交通方便，才能够吸引到大量社交活动频繁、生活半径广阔的富豪们进住。据了解，在西班牙的马尔贝拉和悉尼的玫瑰湾，富人区不仅拥有豪华的私家码头，连私人机场和直升机停机场也不足为奇。同时，在交通设计上，国外的富人区既可以方便地与外界通行，同时又能保持社区内部的安全与秘密性。

　　其实，这一要素也正是限制北京很多新兴富人区继续发展的原因所在，而与之相对比，中央别墅区之所以形成较大的规模，其综合地面交通和空中交通两大优势功不可没。

　　富人区必备DNA

　　每一个富人区的形成都是随着时间的推移逐渐发展、成熟起来的，其背后必不可少的则是市政、环境、人文等多种综合因素。在如今的高端地产广告中，“将使XX社区成为集行政服务、总部经济、文化会展、教育科技创意、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住等功能元素为一体的未来城市新核心区”的口号或标语屡见不鲜，那么，所谓的富人区究竟该具备哪些要素呢？

　　隐秘的私人空间

　　对于富人区来说，私密性绝对能够体现居住者的身份，这也成为了富豪们在选择居住地时的必要考虑。

　　北京的亚运村富人区的经历就说明了安全、私密的关键性。作为京城曾经有名的富人区，亚运村随着内外销房差别的取消，以及很多中小公司进驻区域公寓，区域环境日益下降，区域居住的“私密性”也随之被严重破坏，区域衰落则最终难以避免。

　　上海的古北区域同样有着类似的发展轨迹。因为交通便利而发展为富人区的古北后来又由于商业的大量开发破坏了区域的环境和私密性，最终，导致部分富人出走。

　　相比之下，国外的富人区流行的则是街道文化。在注重私密性的同时，更注重为自己的成员提供一个公共交流的平台。这样也就很好地解决了私密性与沟通交流之间的问题。

　　其实，在北京的房地产市场行业内部，关于富人区的讨论，早在上世纪90年代就一直存在。不少“富人区”认同者认为富人区正在逐步形成。除去已经老去的方庄、亚运村和望京，如北京中央别墅区、上东区、朝阳公园地区以及建国门地区等都是富人区的候选区域。

　　一屋一区一世界

　　对于富人区而言，拥有完善的与居住人群相适应的生活配套设施已经成为必不可少的条件。而所谓的完善且适应，不仅是指配套的内容齐全，而且配套的档次要适应区域中居住生活人群的日常要求。像文化沙龙馆、滑雪场、雪茄吧、高尔夫球场、私人会所等具有特色的高档文娱场所，都已经成为高端房产的标志。

　　在美国纽约的上东区，除了一般的生活休闲娱乐设施，文化场馆非常密集。各类博物馆、纪念馆、美术馆云集，包括大都会美术馆、犹太博物馆、国家摄影中心、纽约市博物馆等，甚至有些美术馆就直接设于富豪宅邸内。不仅日常生活便利，而且人文资源丰富。

　　此外，作为人文资源的核心要素之一，国外的富人区里设有很多知名学校，包括私立的贵族学校。这些学校不仅比普通学校拥有更好的硬件，同时还能提供更多独具特色的专业化教育服务，既保证孩子的全面发展又能有自己的特长。发展到现在，国际化的学校和国际化教育也成了富人区的重要标准之一。

　　相比国外，北京的富人区更多的配套则是一些滑雪场、赛马场或者高尔夫、卡丁车俱乐部等，甚至一些区域配套正处于“待建期”，走出居住的房子，外面一片荒芜。尤其是在“富二代”教育问题已经成为富豪们的头等大事的当下，即使以北京富人区“潜力股”区域来看，教育配套仍旧有着较大的差距。

　　榜样的力量与圈子化生活

　　很多人都听过北京只有豪宅，没有富人区的说法。要想形成富人区，必须具备一定的规模与社会影响力。也就是说，所谓的富人区该像位当红明星一样，能够引起足够人群的关注和认同。

　　如今，富人区作为城市文明和经济水平发展到一定阶段的产物，也成为了一个城市走向发达、成熟的标志之一。要想成为真正的富人区，周边配套设施、文化内涵、精神享受等方面的标准必须要向国际标准靠拢。在说到全球知名富人区时，人们就会发现每一个富人区都不是只拥有一两个知名人物甚至是一代富豪。比如美国最著名的富人区棕榈滩，从几个世纪以前的范德比尔特家族、洛克菲勒家族、卡耐基家族、梅隆家族，到近代的慕恩家族、贝克家族，他们都曾是棕榈滩的主宰者。

　　如今，精英们更加讲究择邻而居，他们希望与自己的职业、地位、文化、收入都相近的人住在一起。所以，他们在买房时也自然不会单独选择某一个楼盘，而是看重楼盘对周边的辐射影响力。

　　在此前有关高端会所的采访中，“君顶领袖会”的创始人之一吴征曾向本报记者表示，会所存在与发展的重要意义之一就是要形成一个彼此志同道合的氛围。其实，富豪们也需要朋友与邻里，他们更需要在自己的游戏规则内找到成就感与归属感。而名副其实的富人区则会使他们更加容易找到具有相同嗜好和品位的好友，同时，还可以得到更多圈子所带来的利益。