亚洲最高的摩天大楼--香港傲璇（OPUS HONG KONG）

 

 

石屎森林缝隙中的惊喜

从湾仔进教围的宿舍往外望去，满眼都是一栋栋楼龄几十年的老旧住宅楼构成的石屎森林，东南面的那一栋搭上了竹子脚手架，穿上了外衣正在翻新，东面远处那栋圆柱型建筑---合和中心，已经有30多岁的年纪，晚上的霓虹灯看起来残缺斑驳，但千万不要小看，它也有过回晃的时刻----1980年落成时曾是亚洲最高最先进的摩天大楼之一。

 

港岛的房子除了填海区，大多依山势而建，所以可以看到建筑物有无数个标高，有的建筑物顶楼在其他的正负零以下，形成层层叠叠的效果，而就在窗外这些老旧住宅的缝隙中，有一栋孤零零的楼立在山上，我在住进这间宿舍的三个多月里，一直没有注意到，因为从未想到在一堆的屌丝楼中间还会有白富美的存在。

 

那天从湾仔峡道往宝云道爬山的途中，发现了一个很有特点的建筑，整个大楼似乎有着呈螺旋形的结构，柱子在外围环绕着大楼，每个窗户都不太一样，它的外形完全从周围的建筑物中跳脱出来。当时就觉得这个形态似曾相识，回来百度了一下“盖里+香港”，原来就是它了----法兰克·盖里(Frank Gehry)在亚洲设计的首个住宅项目，后来推开窗户，才惊喜地意识到石屎森林缝隙中那栋楼，原来就是它。

 

 

 

前世今生

这个白富美有个好爹----太古集团，位处的半山司徒拔道53号，在港岛山顶和跑马地之间，太古在1940年代购入，本用作高管官邸，养在深闺人未识，但这并不影响它附近一直是香港最昂贵地段之一的江湖地位，因为在此位置可一览整个维港景色。

 

后来申请改建为住宅获得批准，为此太古于2008年补地价8亿元，每呎楼面地价1.2万元；2012年4月项目落成，销售面积仅约8万多平方呎，只有12个单位，每个都不尽相同，包括10个一层一户的大平层单位，还有两个复式花园连泳池单位，面积由6,000平方呎起，设施有24个停车场、游泳池、健身室等。

 

2012年8月太古公布项目取名为“傲璇”（OPUS HONG KONG），“璇”为美玉，且呼应外立面的旋转形态；Opus是“作品”之意，多用于音乐、美术作品，例如Beethoven's Piano Sonata in E minor, Opus 90（贝多芬第90号E小调钢琴奏鸣曲），而“傲”则与“opus”谐音且有“傲视群雄”之意。

 

 

 

高傲的门槛

据传OHK每方呎的管理费高达9元（除非特别说明，本文中的“元”指港元），以每套6000方呎单位计算，每月管理费已达5.4万元，全年65万元，是香港最昂贵管理费豪宅。

 

2012年8月，太古宣布录得首宗租务成交，位于地下花园A室复式单位，月租达85万元，呎租约142元水平，一年租金开支达1,020万元。太古高层早前扬言，项目能够挑战全港租金新高，乃至全球最高。

 

截止目前，OHK共售出两套：其中一套在8层，于2012年8月以4.3亿元售出，按单位面积6,755方呎计，呎价63,657元；另一套成交在9层，于2012年11月以4.55亿元售出，按单位面积6,683方呎计，呎价68,083万元（约合人民币59万元/平方米），买家东港投资有限公司于2012年9月在港成立，估计是专门设立的项目公司，其股东Acota Services Limited为海外注册公司。 

第6层的平面图

 

香港报章评论OHK第一单成交时，认为“不仅打破了恒地在西半山天汇创出的亚洲最贵记录，全球呎价排名第2位，仅次於摩纳哥顶层复式La Belle Epoque的13.5万元呎价纪录，今次成交成為本港楼市推向另一巅峰的里程碑”（天汇66楼A室半复式，面积5636方呎，在2011年4月以3.607亿元成交，成交呎价63999元）。有趣的是，当时报道的总价为4.7亿元，而后来公布的实际成交总价是4.3亿元，为此太古目前仍被地政署调查是否涉嫌误导。

 

据说，要预约参观实景楼盘的客户门槛是必须有50亿元以上的身家，且经过开发商先行评估；香港很多楼盘都拿明星购买来说事，但OHK为保证项目私密性，不会受到狗仔队的骚扰，不接受影视明星订购。

 

盖里的建筑雕塑

太古聘请盖里（港译：盖瑞）作为项目的建筑师；盖里1929年于多伦多出生，1947年移居至美国加州。他于哈佛大学学习并受训成为建筑师。

盖里尝试多种崭新的形式和技术，形成了具有他鲜明个人特色的风格，其作品具有富表演主义色彩的现代主义──以螺旋上升的线条和跃动形态所构成，这是从未曾于建筑史上出现过的。德国的维特拉设计博物馆、西班牙的毕尔巴鄂古根海姆博物馆都是这种风格的代表作。

 

之后，盖里又建造了另一座以雕塑性的曲线及摺叠形状结构而成的瞩目建筑物──洛杉矶的沃尔特‧迪斯尼演奏厅，将其事业再推上高峰，曾获普里茨克建筑奖、英国皇家建筑师协会金奖等。

OHK的造型确实与盖里的其他作品有几分神似

 

钢铁芦苇及其他

开发商为OHK归纳了建筑上的八项特色：

1、流线型支柱：每个单位均是独一无二。随着大楼从地面上扬，外墙以玻璃包裹的支柱交织而成，俨如微风中摇曳的芦苇，微微盘旋而上，赋予了建筑物更多活力和动感，并使其外观看起来更加轻盈，更能从翠绿的环境中突显出来。

 

3、天台绿洲：为能与静谧的环境相得益彰，设计了一天台绿州── 既兼顾了出众的景观又营造了一份难得的幽静，天台上更有三个休闲泳池及花园空间，而每一个泳池的形状，都跟建筑物流丽的线条融为一体。 

 4、复式花园单位：盖里希望要巩固建筑与自然之间的联系，所以他创造两个独特的复式花园单位，各自拥有私人的游泳池，并可在两层的空间观赏到私家花园的景观。

 

5、石面基座：盖里将大楼扎根于一系列的珀石面方块，除了可衬托出基座上的玻璃幕墙建筑外，还可呼应绿意盎然的山岭景色，使其与环境融为一体。

6、环绕式的弧形玻璃窗户：单位大部份的房间都配置落地玻璃窗连接一系列连绵的「船甲板」式露台。盖里将此建筑特点比喻成戴上了全罩眼镜，住客可以不受阻隔，在饱览景色的同时也享受到这设计为室内引入更多的自然光。

7、石面外墙的塔楼：建筑在西南和东南转角处的塔楼内是厨房及储物房的布局，外立面利用珀石筑成，这石面塔楼的设计可减少日出日落时阳光的直接照射。一系列特色窗户，造型呎寸各异，可在盖里的著名作品里找到踪影。

 

8、空间与形状：为了达到难以置信的宽敞感，建筑的结构支柱都置于主楼的外部，使内部空间没有阻挡，让自然光和空气满溢。由于建筑采用了螺旋形的结构，每层单位的座向、形状都不尽相同，令人喜出望外，为住户带来不同的生活体验。

 

随着钢铁芦苇的“摆动”，每一层都有细微差异

 

本项目最大的特点还在于：建筑的结构支柱都置于主楼的外部，减轻了主力墙的承托力，使室内空间不受阻挡，弯曲的外墙也全用玻璃制成── 甚至连支柱也以玻璃镶嵌，能凝造出更良好的空间感、流通感和透光度，把景观的阻隔减到最少。随着大楼从地面盘旋抬升的流动的线条，使每个单位都拥有了独特的空间佈局、设计以及景观。

项目虽然规模很小，位置也不是最好的，但景观极佳，太古通过聘请世界级的建筑大师来进行定制化设计，宣称“重新定义地标艺术建筑”，把项目上升为艺术品、收藏品的高度，最终成为香港乃至亚洲最贵的豪宅，也奠定了太古在顶级豪宅领域的江湖地位（这里的住宅指的是多层公寓，由于别墅具有唯一性和个别定制的特点，因此不具可比性，近期成交的香港别墅楼王见相关链接，还有一些楼盘在顶层做一两套大户型的顶级豪宅，价格也定得很高，但并非批量生产，更多是为了提升项目整体档次)。

 

当然由于规模小，再加上结构复杂，用料讲究，因此建筑成本就会出现畸高的情况，据了解，其建安成本高达每平方米80000元，是一般豪宅的5-6倍；但销售总价高、去化速度慢，即使按照每月每套85万元来出租，租金回报仍然不高（约年2.3%），而且出租率也不会太高（我理解出租是为了给销售当托的），所以这种产品定位与其他解决方案相比对太古来说是否更上算，还有待验证。不过正因为项目小，估计卖出去2-3套所有的成本就全部回来了，再说香港又不限价又没土增税又无人说你捂盘，所以持有时间长一点也没什么压力，卖一套赚一套，持续领跑香港乃至亚洲最贵住宅，才是对太古最大的利益点。

位于12层的实景样板间