地产股“1•17惊魂”预示中国房地产业进入新的风险期

　　2007年1月17日的地产股价在48小时内跌宕起伏，引发股市阵阵惊呼，正如《第一财经日报》称房地产股市经历了“48小时惊魂”，让投资者再次领悟了房地产业的高风险性。由此，不少业内人士及投资者开始对房地产业的发展更加心存疑虑：股市为何对房市如此敏感？是否说明中国房地产业进入了风险高发期？

　　不言而喻，房地产业是一个高风险行业，”高风险、高回报”成了房地产业的一个典型特征。但是，许多人对房地产业风险性的认识，经常归于政策的不确定性。近两年的宏观调控更是让许多人发生了动摇，房地产业会不会发生震动成了许多人担忧的问题。地产股在股市还发生了“48小时惊魂”，就缘出于国家税务总局的一纸清算令。为什么股市如此敏感？目前来看，两大主要因素的确不得不引起人们的重视：其一，清算令直指到房地产企业的高利润，由此触及到投资者的神经；其二，股市对地产新政的信心问题。

　　但是，我们不应将“1•17”视为股市的过度过敏，房地产业的高风险，不在于政策，而在于其与股市的高度关联性。因此，“1•17”的确可以看作是中国房地产业进入新的发展阶段的一个重要标志，房地产业的高风险将由高政策风险转变为高金融风险。纵观国际国内市场，房地产行业的行业性危机莫过房地产泡沫问题。在泡沫吹得足够大之前，房地产业发展必然火爆，房地产商品供不应求，房价快速上涨，投资高烧不退。一旦泡沫破裂，则房市倾刻之间变得寒冷不已，房价猛跌，投资者财富一夜缩水，先抽身者大获全胜，未来得及撤退者则血本无归，房地产业一下子趋于萎缩。

　　猛地一看，这不跟股市一样吗？是的，房地产的泡沫在本质上跟股市上是一样的。不仅如此，房地产的泡沫实质上就是金融泡沫。看看十多年前的海南房地产泡沫就知道了，房地产泡沫，始自于金融业的混乱和失控：各路资金透过各种途径涌向海南，四大商业银行扮演主角，还有各类股份制银行、信用社、信托公司、财务公司、大型国企、乡镇企业和民营资本以及各种名目繁多的集资款，最终从海南房地产全身而退却寥寥无几。最大的赢家是从金融机构贷款的个人，而最大的输家便是拥有房地产抵押物的金融机构。而战后的日本、战前的美欧，只要是房地产泡沫，都与金融危机紧密相连，都与金融泡沫相连。

　　那么，这与中国现如今的房地产业有何关系呢？关系太大了，中国房市的泡沫问题就是个金融问题。从目前央行的金融管理及政策调控水平来看，还是比较乐观的。可以说央行在近两年的调控中起到了决定性的作用。两年多来，央行接连几次升息，并不断地发出房地产金融风险预警，从客观上起到了挤破正在升成的泡沫、为房市降温的作用。

　　科学的金融政策在预防房地产泡沫问题上起着至关重要的作用。但是，仅仅说金融政策的科学性是无法把握房地产泡沫的本质的。房地产业具有股市一样的固有资本性的特性，还要取决于资本市场的发展。房地产的资本性越是发达，则房地产市场就愈加与股市接近，房市与股市就越成为一体。而股市的波动性也就与房市关联性越强。

　　“1•17惊魂”就是一个标志性的前兆。近些年来香港股市和内地股市中，房地产企业已逾百余家（新年以来业内更是盛传中远房地产、SOHO等著名企业也正积极筹备赴港上市），房市与股市也越来越具有联动性。地产股在股市中比例上升，一方面预示着中国资本市场的进一步发展；另一方面也预示着中国地产业发展中，股市作为房市的晴雨表的作用更加强大。如此看来，今后股市中的地产股将会经历更多的变数。

　　当然，我们也要看清楚，这种股市中的地产股的变动趋势并不意味着中国房地产业已经进入了如股市般的高风险期，也不能单纯地用当前股市的变化来证明中国房地产泡沫的存在。从中国目前的房地产市场来看，如北京等特殊城市中不排除有泡沫（对照的指标是投资性存在的比例）成分，但房地产市场的真实需求（居住需求）也是巨大的。从房地产泡沫的特征上来看，只有房地产投资需求远远大于居住需求时，尤其是出现大规模的投机时，才是房地产泡沫的特征。因此，房地产的泡沫，还要取决于房市存量的大小。一般而言，房市泡沫必然是房市供求脱离真实需求的，十多年前的海南房地产泡沫，当时海南人口占全国人口的0.6%，积压商品房的面积竟占全国积压商品房总面积的10%以上!

　　可以预期，随着中国市场经济体制的建立与完善，也随着中国房市的发展、中央调控能力的提高，十多年前的海南房地产泡沫绝不会再简单地重复，但是房地产泡沫作为一个国际性的问题却一再出现，尤其是发达的资本市场上更容易形成，分散投资决策有时会快速形成泡沫，在人们醒来之前骤然破裂。尤其重要的是，在发达的资本市场上，任何风吹草动，都有可能形成股市大风大浪，这是股市的本性。

　　因此，结合中国房地产发展趋势，可以得出以下三点结论：

　　第一，判断中国房地产业的风险性要结合中国经济与社会发展中对住房的居住需求比重，尽管目前中国一些城市（如北京）的房价涨幅过快，也不排除有些泡沫成分，但还远没有到了泡沫经济时期。中国房地产业的健康与快速发展仍是大势所趋。

　　第二，随着中国内地和香港股市中地产企业数量的不断增加，股市中地产股的比重持续上升，股市与房市的联动性增强，对内地和香港的资本市场影响越来越大，中国房地产业的高风险性正在由政策性风险转高金融风险。

　　第三，两年多的房地产新政中，央行金融调控政策起到了决定性的作用。在今后更会如此，稳健的金融政策有利于房地产业的发展，也有利于中国资本市场的健康运行，但随着中国资本市场的改革与开放，金融部门面临的挑战与将越来越大。股市中的地产股将会越来越敏感，波动也会越来越频繁，并会对房地产新政起反调控作用。

　　中国房地产业正在由高政策风险时期向高金融风险时期过渡。