住宅的一般知识
审查房地产开发企业开发资质及经营范围
房地产开发企业的资质是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强，反之亦然。如果某一个开发企业没有开发资质，多半情况是这个企业第一次涉足房地产领域，资金及房地产开发的相关经验欠缺，可能因为方方面面的关系或施工组织设计等原因导致延期交房，最严重的后果是没有后续资金跟上，在预售不理想的情况下，不能及时回款，建筑承包商，材料设备商拒绝与开发商继续合作，最终导致楼盘烂尾。在购买期房时，一定要看其营业执照是否有允许销售楼房的经营范围，如果没有销售楼房的经营范围，那么消费者与其签订的售房合同就是无效合同。
提防商品房使用面积“缩水”
新实施的《商品房销售管理办法》将面积误差比绝对值的3%作为一个“分水岭”，在双方对建筑面积、公摊面积没有其它约定的情况下，按法定原则即第二十条来处理，但这个原则并没有明确在建筑面积不变的前提下公摊面积增加及增加幅度的处理方式，只是把公摊面积含在建筑面积中笼统地加以规定。实际上商品房“缩水”，主要体现在公摊面积的扩大上，纠纷也往往出现在这里。建议购房者在处理面积误差时明确在合同中约定：在建筑面积不变或在3%误差以内时，公摊面积的增长比例不能超过总建筑面积的比例，或者约定公摊面积不能增加，这样就能防止“缩水”问题的出现。
谨防广告及宣传的诱惑和误导
购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词，如果您看到开发商的广告、楼书、沙盘、样板间的情况，就认为将来房屋交付时就像你所见所想的那样，那就大错特错了。楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，它是相对于不特定的多数人发出的，除非购房者将广告、楼书、沙盘、样板间已明示的部分作为合同的一部分，才对开发商具有约束力，将来出现与宣传不符的地方，开发商才会承担违约责任。这里提醒您，不能让一些美好的设想误导您，使您做出不客观的、不全面的评价。《商品房销售管理办法》对有关房产广告、样板间问题做出了有利于购房者的规定，但实际上执行起来非常难，开发商很容易规避。
慎交购房订金
目前在房地产销售过程中订金问题的争议很多，主要表现在购房者在正式签约前要向开发商交纳一定数额的款项，作为订金。但在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议时开发商都以对方没有签约违反订金的约定为由，拒不退还订金。购房者往往在订金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则，但购房者一般都举证不能，即不能用证据证明自己是在不平等状态下违背自己的真实意愿与开发商签订的合同。如果您与开发商在认购书中明确了所交款项为订金，且在规定的日期内没有与开发商签订成协议，那您将面临订金不能退回的损失，虽然您在交这笔钱时真的不知道会有这样的法律后果，但这种民事行为的后果只能由您自己来承担，除非您能证明自己是在受胁迫、欺诈的情况下交的这笔钱。如果开发商所售项目不具备合法销售条件或双方约定所交款项为预付款性质费用的，那么您的所谓“订金”在合同签不成的情况下是可以退还的。
购买期房要注意的问题还有很多，比如房产证的办理，设计变更，交付条件，质量问题，房产抵押等问题都很重要，我们将在以后的文章中陆续向读者介绍。
二、买期房注意四种风险
对消费者来说，购买期房有其有利的一面，也有其不利的一面，这不利的一面主要表现在购买期房时的四大风险上。
风险之一：房屋延期交付使用的风险，包括使用居住功能无法体现和属于投资性购房者延迟收取投资回报时间，也就是延迟回收利息及利润的时间。
风险之二：房屋内在品质变换的风险，开发商由于市场信誉和资金实力等方面的原因，对房屋的建筑结构、设施配套、建筑装饰材料等进行了与购房协议内容不符的调换或延迟使用，使购房者蒙受损失。
风险之三：房屋权属证件无法按期得到的风险。有的期房项目有可能无法按期获得整个项目的房屋权属证件，购房的业主也由此可能导致产权再转让无法实现或抵押融资受阻的风险。
风险之四：房屋"烂尾"，也就是最大的风险。即由于各种原因，使正在建设的项目停工或无法继续建设，给消费者带来严重损失的风险。
三、如何减少购买期房的风险
作为消费者，如何能买到自己满意的期房，而又尽量减少期房的风险呢？要做到这些，消费者在购买期房时应该做到以下三项注意：
购买期房前可以委托所信任的中介机构对所购房屋项目的市场前景进行客观评估，如果市场潜力不被看好，切不可轻易买期房，以免上当受骗，为他人做嫁衣。
购买期房前要委托所信任的中介机构对开发商资质、信誉度进行调查。对于资质好的开发商而言，仅从自身的品牌出发，也不会让项目"烂尾"。
而对于那种资质和信誉都一般的甚至不好的最好要小心谨慎，甚至不买。在签订购房契约阶段要委托律师对购房合同进行认真审核，尽可能增加更为详实的补充条款。
四、买期房的利与弊
预售商品房是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。作为购房者，在买期房前，先看清购买期房的利与弊。
购买期房的好处主要体现在两方面：一是价格更优惠，资金是有时间价值的，一般而言开盘价格与后期价格每平方米相差几百元，甚至上千元；二是越早购买，对楼内的户型、朝向选择余地更大，可以挑出更适合自己需要的房屋。
购买期房主要存在以下几种风险：一是房屋延期交付使用；二是房屋内在品质（如房屋质量、配套建设等）变换的风险；三是房屋权属证件无法按期得到的风险，由此可能导致购房人蒙受产权再转换无法实现或抵押融资受阻的风险。
正因为有利有弊，所以面对期房的诱惑，购房者选择买与不买关键在于如何有效地规避风险，取得更大收益。以下介绍一些购买期房的注意事项：
第一，在作出决定前，对项目整体情况做全面透彻的调查。调查对象主要包括：开发商的资质、实力、信誉、经营状况；物业的合法性；项目的权属状况；周边及小区内的配套建设情况；小区和房屋的规划设计以及工程建设进度等。
第二，在签定预售合同时，认真研究合同的条款，尽量争取更多的利益和保障。由于期房不确定因素太多，所以合同条款要求更加严谨，尤其是在工程进度、房屋质量、配套建设、住房面积、相关费用及付款方式等，描述尽量详尽清楚，同时，将违约责任明确。
第三，在签定合同以后，购房者应经常与开发商联系，了解所购房屋的建设进度，以防止意外事件的发生。
第四，由于期房风险比较大，可以选择做合同公证和房产保险，以进一步加强风险保障机制。
总之，在买期房时，购房者必须慎重些！
五、购买期房的四大优势与六项注意
随着房地产市场的日渐成熟和银行利率的连连下调，许多市民对购买期房显示出良好的信心。而期房的畅销对买卖双方都有利，它可以减少开发商的投资压力，从而有可能更大地降低价格。对消费者而言，期房的潜在优点也很多。
买期房四大优势
首先是价格优势。期房在开发之初卖出去，是开发商为了募集资金的一个渠道。资金对哪家开发商而言都是很有吸引力的，为了更多地吸引资金，在期房的销售中，房产开发商都在价格上有较大的优惠。一般来说，买期房比买现房在价格上可优惠10％以上。因此说，在如今利息连连下调的今天，买期房其实也是一种投资。
而买期房的第二大优点则是房型设计上的优点，从市场角度来看，房地产开发商们对设计是十分看重的，因为设计好坏直接影响产品的销售，所以相对而言，期房的设计大多避开了当前市场上现房的设计弱点。
买期房的第三个优势是，当人们通常可发现在一栋已建好的现房中去选房时，往往层次好和朝向较好的房子基本上早已是名花有主，余下的大多是一些层次不太理想，朝向不佳的房子了。而买房可说是每个家庭的大事，住房层次朝向是否适合将影响采光、通风，而这些直接影响生活质量。
买期房六项注意
期房尽管显示出许多优越性，但伴之而来的，则是期房的购买也有风险，一旦不慎，则会惹出许多麻烦。那么如何避免风险，买一套好期房呢？业内人士提出了六项注意：
一是对公司的信誉、实力要细细考证。引发出期房购买烦恼的，大多是购买者选择了那些实力不强、信誉不好的开发商，从而造成不能按时交房，质量太差。因此，购房者首先要选好公司，选择那些信誉好，实力强的大企业，到他们公司买房。这些公司考虑到信誉，都能做到按期按质交房。
二是购房资金不能一次性投入。购房时，有的公司对一次性交费的优惠很大，有的达到了5％以上，这确实是一笔不少的开支。购现房不妨为之，购期房则要慎重了。如果一次性交费，到时开发商不能按时交房，购房者去要求赔偿，几乎难以奏效。如果钱未一次交清，则可凭未付余款去交涉，购房者便由被动变主动了。
三是购期房要选好时机。在开发商已经开始动工的基础上去购买。因为开发商已经开工并初步开始建设，表明按期交工有了初步保障，同时可以在动工之期到工地察看其施工质量，从而做到心中有数。如果仅凭设计图去购买，到时开发商以手续未办完而迟迟不开工，延了工期，吃亏的是购房者。
四是对周边环境要心中有数。购期房不象买现房，现买现住，周边的环境一清二楚。买期房有一个过程，因此对周边环境的潜在变化要心中有数，看一看买期房之处是否有环境恶化的可能，有没有制造"三废"的工厂也在建设。因为购期房的一个目的就为了购一间称心房，如果周边环境不好，又有什么意义呢？
五是关注开发商的物业管理承诺。影响人们购期房积极性的一个重要原因，则是对未来物业管理的担忧。通常而言，现房的物业管理好坏易于看出来，必竟这时的物业公司已经进场。而期房则不一样，那么它将来被谁管理、怎么管理、如何收费，都是一个未知数。如果买了套物业管理不好的房子，不仅不安全，也生活不舒畅。因此，购期房时，必须先要向开发商了解将来的物业管理构想，并要他们给一定的承诺，以保证将来入住时，享受到良好的物业管理。
六是合同签订必须请律师办，购房是一件大事，有的花费几万、十几万、甚至几十万、上百万元。如今购房引发的纠纷也越来越多，在购期房中，其潜在风险很大，那么如何避免它，或者在发生纠纷时，如何对自己有利呢？为了实现上述目的，业内人士建议，购房者在与开发商进行购房合同的签订时，要请律师去办理，以保障自己的合法权益。
六、购买期房十技巧
1．亲自到项目工地现场实地体会
对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，就当它是1号房、2号房，千万别被误导以为某某花园，就一定是个花园。一定要到工地现场去走走，看看开发商的工地管理是否有序，楼与楼之间的距离是否是开发商承诺的。
2．会看地理位置。
所有房地产广告都会画个位置示意图，越画越艺术，仿佛个个都地理位置优越。您最好到实地去看看才会知道楼盘的具体位置。
3．看清价格。
购房人应弄明白是均价还是起价，如果是起价，就是楼盘房屋的最低价格，而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。
4．会分辨外观图。
您得将漂亮的外观图看清楚，是实景图还是效果图，千万别将效果图当成实景图，那是电脑拟制的，太当真会让您失望的。
5．别被户型图、模型、样板间所迷。
户型图对购房人有吸引力，但您千万要注意有的户型图比例不当，感觉上会比实测中空旷得多。而模型、样板间通常经过了开发商的精心包装，不要被迷惑。
6．了解开发商。
购房人看房地产广告时，一定要看广告中有哪些是值得依赖的企业。如果对广告中列出的开发商或其他参与项目单位从不了解，别轻易购房，先了解一下再说。
7．别被优惠迷眼。
目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠。却从来看不到该项目的弱势与弱项。聪明购房人别被什么机不可失之类的优惠所迷惑，更别为这种优惠而心动，那一小点优惠对大量的购房款来说算个啥。
8．仔细看按揭，算算是否合算？
购房人应根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您应向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。
10．其他。别忘了广告中还有绿化、物业、保安、热水等许多承诺。现房还可以亲自查看，但期房则别信广告之词、无凭无据，您在签合同时，还真别忘了这些内容。
七、期房应注意的法律问题
期房“只能远观，不可近瞧”，这种时间上的差异往往为日后的纠纷留下隐患，为避免损失，购房人应注意下面的法律问题。
八、弄清开发商的“老底”
购房者应对开发商的资质、资信和商品房的证件进行缜密的调查了解，这至关重要。选择信誉高、实力强、业绩好的开发商可以降低业主的购房风险。
购买房产时，购房人应尽量主张看原件，因为复印件比较容易篡改和伪造。除此之外，常见的欺诈手段还有用一期项目手续卖二期商品房或用甲手续卖乙方商品房等。
九、把牢房屋产权证
在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权属清楚、产权来源齐全的，登房机关应在受理登记后即颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不来的原因一般在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴土地出让金、程序有误等，一旦属于这种情况，购房人要提高警惕。
十、重视“不可抗力”
延期交房是商品房交易中的一个突出问题，为避免承担违约责任，开发商经常以不可抗力为借口。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。
十一、一分一厘算面积
对于期房购买人来讲，暂测面积与实测面积存在误差不可避免。很多时候，实测面积要比暂测面积高出许多，遇到这种情况，购房人可能会损失预购契约中约定的“误差面积”的相应价款。与房屋面积有关的另一个引起争议的问题是房屋使用率与售楼说明书房产平面图不符。为避免处于被动境地，购房者可以这样自保：在契约中约定，误差率超过±0．5％时，购房人有权单方面解除合同并要求双倍返还定金，并追究法律责任。
十二、谨慎签署管理公约
物业管理收费混乱已成为业主投诉的一个热点。为防止这方面的问题，在开始签订合同时就要注意，身为业主，一定要明白自己有权对不平等的合约提出修改意见，一时大意可能会引来长久的烦恼。
十三、在房屋质量上较真
房屋质量及保修是一个极为敏感的问题，它常常会引发购房人与开发商的冲突，为维护购房人的合法权益，建设部门专门下发了实行住宅质量保证书和使用说明书的规定，目前，该规定已正式实行。
十四、购买期房三要素
信誉当做第一要素
期房交现后发现房屋面积“缩水”，绿化率低于开发商的许诺，交房日期一拖再拖，诸如此类常常困扰着购房者。因此，要确保期房许多不确定因素的落实，信誉尤为重要。要综合评估开发商的信誉，如开发商的企业背景、行业口碑、管理经验等都应在消费者考虑之列。
消费者在考察房产商信誉的同时，对公司实力不容忽视。开发商的实力与期房质量的优劣息息相关。如前几年，一些实力有限的“项目公司”无法支撑下去，引起了工程停滞或偷工减料等现象，而其中有些房产商不是没有信誉，只是心有余而力不足，最后吃亏的还是消费者。
价格不是惟一因素
房产交易中的价格一向是消费者关注的问题，但是消费者在购买期房时要警惕低价陷阱。
据有关部门反映，多宗对期房质量投诉的案件均因消费者受低价的诱惑所致。同时要注意，价高并不一定是好房，消费者更要警惕以劣充优的不良商人。根据期房的地段、配套设施、环境、开发周期等多种因素来判断价格的合理性，是投资期房的一个重要因素。
物业管理更为重要
买期房对消费者来说就是买“梦想”，可是一些消费者在满怀喜悦地搬进新居后才发现是失落的天堂。
原因是不尽人意的物业管理服务让入住者每天都碰到新问题。目前，智能化管理，网络生活，以“服务”为核心进一步健全小区环境，人性化设施等社区物业理念，受到社会的广泛重视。所以，消费者在购买期房时，不仅要关注您想购买的楼盘本身，更要看看其房产商对期房物业管理的规划。
十五购房：购期房四要点
第一，要善于签订对自己较为有利的合同。
对于预售房的预售面积与交屋时的实际面积，例如，当预售面积超过实际面积怎么办？当预售面积小于实际面积怎么办？对于类似条件，客户应据理力争，并写入合同中；其次，在合同中诸如交屋日期、煤气开通日期、公共部分如大堂和电梯间的建材品牌、电梯品牌等，均可在合同中详细注明并签定相应的违约条款。第二，在购预售房时，看平面示意图一定要带上“立体”眼镜。
因为平面示意图能够提供的仅是室内平面格局的区划，对于室内空间布局，应尽量避免错综复杂的梁柱穿过，否则对空间会有极大的压感。对于此类问题，在签订预售合同前，最好能向发展商借阅工程蓝图，或请较好的物业代理公司代为咨询。诸如此类问题，还有购买顶层屋的客户，应注意供暖回水管道，一般都从顶层横穿，会对装修带来许多麻烦。
第三，在购买高层住宅时，一定要注意楼与楼之间的间距及采光问题。
首先是比较本开发区内各栋之间的关系，其次要注意与周边建筑物的关系。小区内应尽量避开与锅炉房和烟囱相邻，外围未来是否会有高大的建筑物遮挡或产生不利影响，这许多内容都应事先了解清楚。
第四，现今购置预售房，一定要关注是否有足够的绿地与车位。
十六、买期房要学会五看
商品房预售是房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售，并由承购人支付定金或房价款。近年来，因商品房预售行为发生纠纷呈上升趋势，其主要原因在于商品房开发商不按约定的时间、内容履行合同，严重损害了预售方的权益。因此，消费者关注商品房价格因素的同时，还应进行“五看”。
一要看证件商品房预售必须取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证；
二要看房地产开发商的信誉和资信状况预售商市场信誉好、建设资金雄厚、经济实力强是消费者选择是否购买此房的首先要素；
三要看建筑设计图纸设计的商品房屋的主要结构及设备应合理、符合预购者的实际需求；
四要看建筑施工队伍的资格和工程质量工程施工单位应达到设计所要求的建筑资质，施工质量高，并且没有转包给资质低或无资质的施工队伍的现象；
五要看预售商品房合同是否规范。预售合同应载明商品房的位置、面积、装修标准、预售款的给付、交付使用日期、交付使用后的物业管理以及社区服务和房屋产权证的办理等条款，还应专门约定双方的违约责任。
现房选购
一、购买现房的7个要点
1、土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题。
2、营业执照印章和各种法定批文是否属于原件，与被确认的名称是否相符。
3、房屋结构、套型、质量、配套设施等是否与广告内容一致。
4、供水、供电、供气能否保证，交通、排污、通讯是否通畅。
5、房屋的面积是否按国家有关规定进行计算，有无“短尺少寸”现象。
6、房价计算是否已按各种应该优惠的价格执行，是否合理。
7、其他承诺的条件（如户口、物业管理等）是否兑现。
二、现房选购12技巧
一、白天、夜晚看现场。因为晚上看房能更好地了解房屋的周围环境、噪音及照明等情况。
二、晴天要看，雨天看房容易发现房屋的门窗、墙壁、屋顶等有无进入、渗漏现象。如能碰上连续雨天，则看房效果更佳。
三、房内要看，房外也要看。只有通过看房，才能更好地了解有关通风、采光、排气等情况。
四、建材要看，布局也要看。房屋的有效使用敕于房屋布局是否合理。合理的布局一般应该是：先客厅、后餐厅、厨房、卧室不正对客厅等。
五、墙面要看，墙角也要看。墙面应该平整，而墙角则必须方正，因为墙角承受的是房体结构上下左右的力量，同时对装修也影响很大。
六、装潢要看，做工也要看。做工的好坏直接关系到房屋质量的高低，其中接角、墙角、窗沿、天花板等做工是否细致精巧尤其重要。
七、电梯要看，楼梯也看。楼梯是发生危急情况时的惟一逃生之路，这就要注意楼道是否畅通，是否有杂物堆积等不便能行的现象。
八、要仔细查看房屋的地面是否平整光洁，是否出现积水、漏水现象。
九、要仔细相看厨房的卫生间的设备安装情况。因为这两个地方最好容易出现问题，大意必留后患。
十、要仔细查看电路布置、电线粗细、插座及开关安置是否科学合理、方便实用和留有余地。
十一、要注意目测房间的高度。房间高度不够，会给生活带来不便。合理的房间高度通常应大于2.8米。
十二、向有关人员了解房子周围环境的治安、管理、人才素质、居民结构、基础设施等情况，以便做到心中有数。
三、现房如何选
选择现房首先是否明厅明室。起居室（客厅）、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等，是家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道。
厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大空间，这样才能将各种炊具等安装好。卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件，其实再小的空间，加装一个男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器节省90%，另外，毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。还有，通风问题也要认真考虑。选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。
四、现房好，期房好
消费者在决定购买房屋时，首先遇到的是选择现房还是期房，哪种更适合自己？现房具有较强的安全性和直观性。消费者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装修、区位、室内格局等各个方面详细地了解，将实地调查的结果与房地产广告、售楼书上的介绍进行对照比较。由于现房是已经建好的实物，购房者可以亲眼看到自己将要入住房屋的具体情况，不必为房屋是否会延期交付、质量有无保证等问题担心，能够避免购买期房可能带来的风险，做到心中有数，具有较大的安全性。由于现房是已完成的房地产项目，购房者要对此项目的合法性、产权性质进行调查也是比较容易的。购买现房如果要说有什么不利之处的话，当然，与期房相比，现房的价格要高一些。
五、购买现房的优缺点
优点——
1、房子就在眼前，直观。随时都可以进入房子去看一看，选中了买下便可。
2、入住便利。
3、房屋价格基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。
4、既有房屋的宣传材料，又可以实物一一对照。
5、家庭计划便于安排。买房子是家中的大事，或为了改变居住环境，或为了工作关系等等，都要以到房子为第一步，而要想拿到房子仅需付完房款便可。
缺点——
1、付款方式灵活度低。
2、价格较高，难以优惠。
3、隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用期后才会知道。
商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外资投资企业）开发经营的住宅。它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅，是纯粹商品化的住宅。商品房的销售由市场决定其价格。
★经济适用房 一、住宅、住宅小区的概念
住宅
住宅，就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。
住宅小区
一般称“居住小区”，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
二、按建筑结构分类的住宅
什么是砖混结构住宅？
砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。 “混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。
什么是框架结构住宅？
框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。
什么是钢混结构住宅？
这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。
三、什么是住宅的进深、开间、层高、净高？
住宅的进深
住宅的进深，在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。在住宅的高度（层高）和宽度（开间），确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可有效地节约用地。
住宅的开间
在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称为开间。与住宅的进深一样，住宅的开间在设计上也有严格的规定。就我国目前大量建造的砖混住宅来讲，住宅开间一般不得超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
住宅的层高和净高
住宅的高度计量除了用“米”，还可以用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在2.8-3米左右。
四、按经济形态划分的9类住宅
★商品房
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的随能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。
★微利房
微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。
★安居房
安居房是指实施国家“安居工程”而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本,由政府补贴的非营利性住房。
★解困房
解困房，是指在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决当地住房特困户的困难而专门修建的住房。它只售给经审查符合条件的住房困难户和无房户。
★房改房
房改房，是指按照单位分房原则，已经分配的执行国家规定的房改标准出售的住房。
★集资房
是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
★平价房
是指以成本价加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
★小康住房
是指为实施国家重大科技产业工程“2000年小康型城乡住宅产业工程”项目，由建设部在各大城市指导建设的面向二十一世纪初的大众住宅，这将是我国住宅产业未来发展的方向。
五、8种按设计特点分类的住宅
★单元式住宅
单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。单元式住宅的基本特点：①每层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排户数较少，各户自成一体。②户内生活设施完善，既减少了住户间的相互干扰，又能适应多种气候条件。③建筑面积较小，造价经济合理。④仍保留一定的公共使用面积，如梯楼、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。
★公寓式住宅
公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。
★花园式住宅
花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。
★跃层式住宅
跃层式住宅是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。
优点是：①每户都有较大的采光面，通风较好；
②户内居住面积和辅助面积较大；
③布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
★复式住宅
复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。
★跃复式住宅
跃复式住宅是在复式住宅设计功能上的一种创新。其特点是其中一层层高在2.2米内，通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域；一般情况下该种住宅的总层高在3.8-4.9米之间，客厅为共享式。
★错层式住宅
错层式住宅是户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。
★退台式住宅
退台式住宅又称为“台阶式”住宅其外型类似于台阶。特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。目前，国内建造的的退台式住宅都通常属于中高档住宅。
六、住宅建筑的高度（层数）的划分
住宅按层数划分如下：
1、
2、
3、
第一类：层数8-16层，房屋高度在25-50米之间，通常称为小高层住宅；
第二类：层数17-25层，最高度达75米；
第三类：层数26-40层，最高达100米；
第四类：层数在40层以上，高度超过100米，称为超高层住宅；目前国内极少有超高层的住宅。
七、如何看住宅建筑图
1、怎样看住宅建筑的平面图?
住宅建筑平面图，是购房者了解住宅平面形状、方位、朝向和住宅内部房间、楼梯、走道、门窗、固定设备如浴缸、洗面盆、炉灶、厨柜、便器、污水池等的空间位置的重要依据。人们在购买或选择住房时往往出现这种情况，即欲购买的住房还没竣工，甚至还没有建造或已建造竣工，但不能前往查看，这时人们只得依据住宅的面平图以及立面图、剖面图、透视图、表现图和住宅模型来了解住宅的基本情况。住宅建筑平面图，是按一定比例绘制的住宅建筑的水平剖面图，通俗地讲，就是将一幢住宅窗台以上部分切掉，再将切面以下部分用直线和各种图例|符号直接绘制在纸上，以直观地表示住宅在设计和使用上的基本要求和特点。住宅的建筑平面图一般比较详细，通常采用较大的比例，如：1:100，1:50，并标出实际的详细尺寸，但有的小比例住宅平面图并不用专门的符号樯出内部附属设备，这种图是供设计建设施工人员使用的。一些房地产开发和销售企业，为了使购房者更全面地了解住宅基本情况，往往在平面图上还描绘室内应配置家具的尺寸和空间位置。
2、怎样看住宅建筑的立面图？
住宅建筑的立面图，是按照一定比例绘制的住宅建筑物的正面、背面和侧面的形状图，它表示的是住宅建筑物的外部形式，说明建筑物的长、宽、高的尺寸，地面标高，屋顶的形式，阳台位置和形式，门窗洞口的位置和形式，外墙装饰的设计形式，材料及施工方法等。在绘制方法上一般用线条白描，也可添加明暗以示一定的立体感。
3、怎样看住宅建筑的剖面图？
住宅建筑的剖面图，是指按一定比例绘制的建筑物竖直（纵向）的剖视图，即用一个假想的平面将住宅建筑物沿垂直方向象劈木一样纵向切开，切后的部分用图线和符号来表示住宅楼层的数量、室内立面的布置、楼板、地面、墙身、基础等的位置和尺寸，有的还配有家具的纵剖面图示符号。
4、怎样看住宅建筑的透视图和表现图？
住宅建筑的透视图，表示建筑物内部空间或外部形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图像，它具有强烈的三度空间透视感，非常直观地表现了住宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。住宅透视图一般要严格地按比例绘制出于某种需要和测绘计算上的困难，有些透视图不一定严格按比例绘制，并进行绘制上的艺术加工，这种图通常被称为住宅建筑的表现图。一幅绘制精美的住宅建筑表现图，就是一种艺术伤口具有很强的艺术感染力。目前普遍采用计算机绘制的效果图，其特点是透视效果真实。
八、住宅的套型、户型是指什么
1、住宅的套型
“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗地讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。
“套型”按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。其中卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间为套型内的基本空间。
◆居住空间 habitable space 系指卧室、起居室,厅的使用空间。
◆卧室 bed room 供居住者睡眠、休息的空间。
◆起居室 厅 living room 供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。
◆厨房 kitchen 供居住者进行炊事活动的空间。
◆卫生间 bathroom 供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。
2、什么是住宅的户型？
要了解什么是住宅的户型，首先应知道什么是住户。住户是指共同占有一个住宅单元的一组社会成员，也即是人。这一组人可以是一个家庭的各个成员，也可以是不同家庭的成员，一般来说，住户的成员数量与家庭成员数量是一致的。住宅户型可用三种方法来划分。①用住户人口多少，可分为一口户、二口户……②用住户的代际也就是辈份确定，可分为一代户、二代户……③用社会学的户结构分类法可分出单身户、夫妻户、核心户（夫妻带有未婚子女）、主干户（含两代以上的核心户）。
九、计算住宅面积有哪些指标
◆计算住宅面积有一套相互关联的指标，包括建筑面积（建筑展开面积）、居住面积（使用面积）、辅助面积、结构面积、有效面积等。
◆这些指标的计算关系是：建筑面积=有效面积+结构面积。有效面积=居住面积+辅助面积。
十、商品房销售面积的计算标准
◆商品房销售面积到底是按照什么标准计算的呢？根据国家质量技术监督局发布的《商品房销售面积测量与计算》的规定，商品房销售面积的计算标准是：
十一、土地的使用年限是如何确定的？
十二、如何看清楼房间距
对购楼者来说，房屋间距要大些，居住得要舒适些。到底怎样的间距才合理呢？有关规定是：楼距是楼高的0．7倍，此为南北朝向排列的楼房间距，若东西向则为0．5倍。如前排房屋的高度为20米，那么后排房屋距离前排房屋要有14米才符合要求。应注意的是：
十三、多层和高层各有什么特点
1、一般情况下，高层的建筑标准、建筑质量要高于多层，如居住在较高的楼层，则视野较开阔，空气质量较好，噪音低。
2、高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。
3、高层的物业管理费比多层的物业管理费高。
十四、挑选房子的14个标准
买房子除了自住，还可以出租或当做投资。但自住、出租、投资虽可以独立作为一种行为，又可以结合起来，这就意味着，改天可能因为又有多余的钱再买别的住处，原来自住的可以出租；反之，本来出租的房子若租不出去，也可自用。同时，万一自己的经济出现问题，也可把房子卖掉或出租。另外，买的房子无论是自住或出租都可作为资产，做生意时可向银行申请抵押。其实，房子无论是用来自住或出租都可以当做是一个投资行为。因此，置业就是投资，无论您是用来自住或用来出租。您所买的物业能否保值、升值，是确定此物业是否理想的决定性因素。
然而，一个物业能否保值、升值是由在选择物业时那些不可变因素确定着、可变因素影响着。什么样的物业是好物业，仁者见仁，智者见智，但无论怎样我们都首先会去考察物业的发展商、地段、品质、房屋本身及成本，具体的标准就是：
一、保值、升值。这是置业的前提，也是挑选理想物业的决定因素
二、开发商的实力、信誉
开发商的实力、信誉是一个项目成为理想物业的保障。我们应该着重考察的是发展商是否是国内外知名企业，在国内国外曾操作开发过哪些项目并且这些项目是否成功，特别要考察的是发展商在操作此项目时是否有开发规模，建设是否同期进行，工程进展是否保持一定速度，承诺可兑现性有多大。
三、地段
地段的好与差决定了售价的高低。地段是物业保值、升值的一大决定因素。这一项应该考察的是现时是否是好地段，生活工作、购物、休闲娱乐是否方便，市政规划是否有利于此地段的发展，此地段发展的空间余地是否够大，空气环境质量是否优质。
四、交通
交通方便，社区才有发展空间，也才有升值空间。这项主要考察现时工作、电话、上学等出入是否方便，公共交通网络是否发达，交通网络与住宅区的相连是否合理、方便，还有一点就是未来市政发展是否有利于此处交通的改善。
五、建筑质量、装修标准
物业的内在品质是物业保值、升值的基础。在装修上要考察的是大堂、过道、外墙、窗、电梯的档次、质量是否达到一定的水准。
六、市政配套
齐全的市政配套是生活的保障。市政配套功能是否齐全，能否到位，能否在近、远期符合需求。
七、小区规划
超前规划可令物业保持更长的竞争力。考察小区规划是否合理，设施是否齐全，能否实现或何时能全部到位。
八、物业管理
物业管理公司的经验与实力，收费是否合理，是否符合规定。好的物业管理能使物业的品质保持长久。
九、朝向、楼层
采光、通风要好，若朝向不好，景观优美也可以，并同时与售价一起考虑。在楼层上要考虑家人出入的方便，底层或顶层有花园的，要考虑是否实用并同时与售价一起考虑。不同朝向、楼层的售价相差8%至15%。
十、住户档次
是否是自己所能接受的住户群，不但如此还要了解住户买房的用途。住户的档次同时也决定了物业的档次。
十一、售价，要了解其他方位物业售价，最主要的是是否为自己的预期价，同时要与付款方式一起考虑。
十二、户型设计
户型的实用性兼合理性是否完美，功能合理是否兼具美观性，能否适应未来家庭结构变化，是否具有灵活性，如能否满足自住并兼顾出租；一般的家庭厨房面积应有6至8平方米，卫生间5至7平方米，卧室12至20平方米，起居室＋饭厅有30至50平方米，阳台6至8平方米，才称得上一个好家，总面积大约在三居室、90至120平方米。但若房间的功能齐全，面积虽小，仍然能生活得乐融融。
十三、付款方式要轻松灵活，主要认清自身的付款能力，考虑自己的付款能力能否达到。
十四、周边文化水平，主要考察城市的未来发展是否有利于改善周边文化水平的档次。没有一个物业是十全十美的。
十五、如何用技术参数选房
在选择购买期房时，除了对价格、位置、小区地点及开发商实力进行初步判断外，购房者只能依赖图纸、模型和售楼员的描述来进行判断。因此，了解并运用设计图纸中的技术参数，有助于协助购房者对期房作出合理、正确的判断。
对住宅小区整体居住质量来说，容积率、密度和间距系数是三个最为重要的参数。
容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值，这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。一般来说，常见的以６层砖混多层住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。密度是指小区内建筑地面积占总面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。在以高层为主的小区，高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。住宅间距系数是指楼间距离与遮挡建筑挡线高度的比值，应挑选间距比值较大的小区。
选择了环境质量好的小区后，还得巧用技术参数来挑选适当的房型。
决定房型质量的参数主要是开间、进深、层高和出房率。开间是指一套住宅占据楼长边方向的面阔尺寸，开间越大，进深越小，楼层越高的房型越好，因为大开间能够获得较大的采光窗，有更好的通风效果，小进深使窗地比（窗面积与居室面积的比值）更为合理，避免黑房间的出现，居住更为舒适。
出房率是指住宅的净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼主为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同但销售面积会有所不同。选择出房率高的住宅可以少花钱得实惠。
此外，商品房面积问题成为当今社会关注的热点话题，越来越多的人把目光投到了面积计算的方法上。有的人认为分摊的公用面积是“隐形”的，并就此提出多种疑问，其一便是：一幢楼房怎么会有多个分摊系数？其实，一幢楼房有一个或更多的分摊系数是完全有可能的。因为在商品房面积计算过程中，一幢楼房的分摊系数是由使用功能来决定的。
一般来说，单一使用功能的住宅楼，分摊系数只有一个；但该楼为单一使用功能的商住楼时，由于各层布局不同，公用建筑面积服务范围不同，就可能出现多个分摊系数的；而当该楼为多种使用功能的综合商住楼，出现多个分摊系数的可能性更大。具体计算，为全楼服务的公用建筑面积由全楼分摊，为商场服务的公用建筑面积由商场分摊，而为住户服务的公用建筑面积就由住宅分摊了。
例如，一幢建筑，底层为商铺，楼上为住宅，但商铺的入口独立，则商铺原则上就不分摊住宅使用的楼梯间，而只分摊相互之间的分隔墙以及外墙，这样就会出现两个不同的分摊系数了。
选择物业的标准
1．工程质量最重要：房屋作为一种有着长期使用价值的产品，它的工程质量是所有组成要素中最为重要的一个。一栋房子设计再漂亮、配套再完善、服务再优秀，施工质量不好，时时危及人们的正常生活，就绝对谈不上投资价值了。
2．与居住生活息息相关的设计及配套：在保证房屋质量的前提下，户型设计应该是便于生活，不违背人们生活习惯的；社区居住配套设施应齐全，影响舒适度的涉及或配套将直接影响房屋的租售。
3．物业服务水准也会影响物业价值：物业管理公司除了日常的维修维护外还应提供相关的服务，但服务的内容与社区的档次也有关系，高档社区内一般都会选择业绩好的物业管理公司提供酒店式服务。
因此，在公用建筑面积服务对象为复杂的情况下，出现更多的分摊系数也就不足为奇了。
好户型的基本要素
热销的楼盘是其综合素质与组合优势造就的，好户型也同样是综合因素使然，没有绝对的“好”户型，只有适应各类买家不同居住实态与居住愿望，符合个人生活与居住行为模式的户型。户型设计有其需要遵循的设计通则原则，同时户型也具有不同气质与个性内涵，了解其构成要素及细节，有助于买家甄别户型、判断是否适合自己，同时也能从更深层次提高自身的建筑审美意识。户型的基本要素除了良好通风、充足采光、平面合理等内容，还应仔细考量户型设计的深度及细节的设计：
各功能空间有明确的分工，“公私分离、动静分离、清污分离”，户型内部空间的组织和布局，决定了居住环境的质量，而功能的设计首先要符合人们的居住行为方式。居住生活分为共同性和私密性的、文化的和生活的不同方面，各种居住生活行为应当有其特定的空间环境。功能空间的专用程度越高，功能使用质量相对就越高，功能空间的逐步分离过程，也就是功能质量不断提高的过程。
合理分配空间规模及妥善处理各功能空间的联系，对于户型设计尤为重要。选择大户型时，要注意是否增加了相应的功能空间及过渡空间，如：工人房、储物间、家务操作空间、休闲运动空间等，而不是单纯的面积扩大，同时，各功能空间之间存在着合理的过渡空间。选择小户型时，要注意是否具备了必要的功能空间，同时某些功能空间在使用上的灵活性、适应性要求较高，具有使用功能的多元化。设置一定的储藏空间，储藏空间也存在着污洁之分、功能区分，实践证明，储藏空间、卧室壁柜、更衣柜等的设计，对改善室内居住环境具有重要的意义。
起居室与主卧室的舒适性与实用性，更是买家极为注重的，其跨度与纵深尺度的设计不容忽视，同时也是与买家的居住实态相关。
户型除了基本的结构要素外，还存在着更深层次的因素，户型设计要具有时代感，从人性的角度看户型，考虑到人的内在需求，不同的户型设计创造出不同的心理环境与感受。从三维角度看户型，室内空间便产生不同的层次及空间的流动感。新经济下工作空间回归生活空间，重新审视空间的公共性与私密性。因此，户型设计的个性化与多元化，存在一个不断发展的过程。
十六、购商品房八忌
1、忌大而无当。大户型不能简单理解为中小户型的放大，而是一种全新理念、功能更多、更完备、更合理、更科学的设计。如合理增加了高度和采光（如设景观落地窗）。否则，面积扩大了，房屋自然显得低矮了，便有了大而不当的压抑感和空旷感。
2、忌一览无余。许多老户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象、各个房间一览无余，缺乏层次感，卧室、书房的私密性、舒适度受到影响。玄关的设计应多种多样，能起到丰富内涵、点缀居室、增加层次的作用。
3、忌厨厕相连或相隔过远。厨厕连在一起的设计一是不利卫生，二是在采光上相争相克。如套房面积较小，两者便难以保持适当距离，设计时应在房门位置上做文章。如厨厕相隔过远，热水器便不好安装。起居室最好不要直接看到卫生间的门。
4、忌厅内多门。起居室（厅）的门过多，形成对厅实际面积的挤占，使起居室（厅）成为走廊（过道），从而使厅显得破碎，难以形成整体，效果上的和谐，也必然给摆放家具、电视、沙发等物以及悬挂书画艺术品造成困难，视觉上也显得杂乱无章。
5、忌光线灰暗。许多老式设计仅重视卧室、起居室的光线，厨房、客厅的光线都很差。对室外景观的选择也越来越重要，若环境差，绿化差或严重影响、障碍远视效果，对房屋增值前景是个制约。
6、忌动静相扰。按生活起居方便的要求，卧室位置宜深一些，户门最好不要直接对着厅，音箱、电视应和主卧室保持一段距离，以免互相干扰，以利于相对安静的环境。厨房、餐厅最好相连，既方便生活又利于清洁卫生。
7、忌厨房深藏或浅露。若厨房设置太深，对排放油烟废气不利。有的户型进门就是厨房（或厕所），在整洁度、感官上和减少噪音等方面就大打折扣。
8、忌房屋通透性差。空气是否对流是一项重要的环保指标，也是户型设计成功与否的重要标志。过于曲折的户型使夏日室内温度偏高，有的房间闷热难耐，不利身体健康。
十七、买商品房六守则
购买商品房是一个科学的抉择过程，消费者如肯动脑筋，用经济的、超前的眼光去分析市场、把握商机，就可以得到减少投入却不降低实惠的客观效果。
一、买“成交价”
价格是购房要素的首选，但有些房地产发展商出于促销的考虑，往往弄出很多五花八门的价格水平，如“起价”、“均价”、“开盘价”、“优惠价”、“清盘价”等等，其中起价最不可信，它通常是整栋住宅楼中楼层、朝向、户型等最差的那套房。“均价”实际上是房地产发展商计算售房面积的一种方法，个别发展商亦有用“均价”来吸引消费者的。购房者同样应该注意，购房前对自己的购房支出有一个清醒的预期计算，不要寻着低价位找房源，然后水涨船高的抬高自己的购房支出。与其这样，还不如直接找一个中意的楼盘。还有两种价格应该注意，那就是“报价”和“成交价”，报价和成交价之间的差，往往就是打给购房者的“折扣”。也就是说，当销售人员向您介绍价位的时候通常是报价，您能否买到低于报价的成交价，就看您的谈判能力了。
二、买利好环境
交通方便与否，是当前商品房价格定位的重要因素。通常情况下，房价自城中心向外逐渐递减。但购房者宜用理性的、超前的眼光看待物业环境，以低价格买进眼下虽然存在交通及位置缺陷、但日后有重大利好变化的住房，往往能得到较大的实惠。购房者既要近看、又要远瞻，在选择房型好、质量满意的优质家居的基础上，重点了解、分析、调查该地区改造和发展的远景规划以及小区环境的配套性，在此全面了解的基础上决定取舍。只要将来的物业居住环境逐步向好的方向转化，交通的问题能够逐渐得到解决，暂时困难的克服就很值得。
三、买“内部认购房”
近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，常在小范围内推出一种“内部认购”的方式。这是由于某项目在正式推出以前，营销商对市场接受度尚缺乏足够的了解和信心。内部认购价一般定的较低，有投石问路的性质，应该是该商品房销售过程中的“最低时段价”，同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格的限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如果断出手，往往能得到比开盘价低几个百分点的实在优惠。一套房计算下来就很可观了。当然，参与房地产发展商的内部认购是有先决条件的，商品房发展商的资质必须可靠，该项目的发展前景较好，其中最重要的一点是：该房地产项目合规、合法，具有除《商品房预售许可证》以外的其他合法开工建设的证件，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害。
四、买“开盘价”
和前面的“内部认购”相类似，商品房的“开盘价”中也包含了某种优惠因素。一般情况下，项目正式开盘时，房地产营销商为了创造一种旺销氛围，保持项目物有所值的美好形象，往往作出切实的让利，其优惠的可信度较高。当然，无论是内部认购价还是开盘价，都要随着市场的变化和该项目的销售情况而变化，不可能都是直线上升的趋势，购房者应做通盘考虑。
五、买“清盘房”
刚开始卖和最后卖的商品房价格一般都较低。期房销售过程中，房地产开发商出于资金滚动的需要，一般将价格定得很低，然后随着开发进度和市场形象的确立和市场占有率的提高，价格会逐渐上扬。当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入了房地产项目的清盘销售阶段，此时价格会低下来。在上述两个时期购买住宅应该是最实惠的了，这种实惠一般体现为价格形态和实物形态两个方面。前者，消费者从中得到的实惠少则几千元，多则几万元甚至更多；后者，消费者除了低价购房的优惠以外，还可以得到房屋质量方面的切实保证。因为清盘房基本是现房，房间本身的质量问题已经过竣工后一段时间的检验，问题基本暴露出来，购房者可以心明眼亮。需要说明的是：清盘房一般在房型、层次、朝向的选择方面有一定的局限，消费者在选择的时候应该从长计议，严格把握标准，不要因价格偏低的诱惑而买进不称心的住房，造成长久的遗憾。
六、买实在面积
个别房地产开发商在房屋计量面积上会打一些“埋伏”。一般情况下，房地产开发商应该向购房者明确其商品房分摊系数（商品房建筑面积和使用面积之间的比例），购房者可以据此计算所购住房的使用面积，全面了解所购商品房的“得房率”。但有一些房地营销商在期房销售过程中不确定房屋的精确面积，有意打下“埋伏”，留待以后让购房者增补购房款，这实际上造成购房者预期购房费用的增加。有鉴于此，购房者在选择期房时，要反复认真的看图纸，准确的计算面积，最好留下图纸及有关说明文书的复印件，认真研究购房合同上有关面积的说明，“敲死”住宅面积，避免日后出现被动局面。
一、购买期房注意事项
审查房地产开发企业开发资质及经营范围
房地产开发企业的资质是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强，反之亦然。如果某一个开发企业没有开发资质，多半情况是这个企业第一次涉足房地产领域，资金及房地产开发的相关经验欠缺，可能因为方方面面的关系或施工组织设计等原因导致延期交房，最严重的后果是没有后续资金跟上，在预售不理想的情况下，不能及时回款，建筑承包商，材料设备商拒绝与开发商继续合作，最终导致楼盘烂尾。在购买期房时，一定要看其营业执照是否有允许销售楼房的经营范围，如果没有销售楼房的经营范围，那么消费者与其签订的售房合同就是无效合同。
提防商品房使用面积“缩水”
新实施的《商品房销售管理办法》将面积误差比绝对值的3%作为一个“分水岭”，在双方对建筑面积、公摊面积没有其它约定的情况下，按法定原则即第二十条来处理，但这个原则并没有明确在建筑面积不变的前提下公摊面积增加及增加幅度的处理方式，只是把公摊面积含在建筑面积中笼统地加以规定。实际上商品房“缩水”，主要体现在公摊面积的扩大上，纠纷也往往出现在这里。建议购房者在处理面积误差时明确在合同中约定：在建筑面积不变或在3%误差以内时，公摊面积的增长比例不能超过总建筑面积的比例，或者约定公摊面积不能增加，这样就能防止“缩水”问题的出现。
谨防广告及宣传的诱惑和误导
购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词，如果您看到开发商的广告、楼书、沙盘、样板间的情况，就认为将来房屋交付时就像你所见所想的那样，那就大错特错了。楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，它是相对于不特定的多数人发出的，除非购房者将广告、楼书、沙盘、样板间已明示的部分作为合同的一部分，才对开发商具有约束力，将来出现与宣传不符的地方，开发商才会承担违约责任。这里提醒您，不能让一些美好的设想误导您，使您做出不客观的、不全面的评价。《商品房销售管理办法》对有关房产广告、样板间问题做出了有利于购房者的规定，但实际上执行起来非常难，开发商很容易规避。
慎交购房订金
目前在房地产销售过程中订金问题的争议很多，主要表现在购房者在正式签约前要向开发商交纳一定数额的款项，作为订金。但在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议时开发商都以对方没有签约违反订金的约定为由，拒不退还订金。购房者往往在订金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则，但购房者一般都举证不能，即不能用证据证明自己是在不平等状态下违背自己的真实意愿与开发商签订的合同。如果您与开发商在认购书中明确了所交款项为订金，且在规定的日期内没有与开发商签订成协议，那您将面临订金不能退回的损失，虽然您在交这笔钱时真的不知道会有这样的法律后果，但这种民事行为的后果只能由您自己来承担，除非您能证明自己是在受胁迫、欺诈的情况下交的这笔钱。如果开发商所售项目不具备合法销售条件或双方约定所交款项为预付款性质费用的，那么您的所谓“订金”在合同签不成的情况下是可以退还的。
购买期房要注意的问题还有很多，比如房产证的办理，设计变更，交付条件，质量问题，房产抵押等问题都很重要，我们将在以后的文章中陆续向读者介绍。
二、买期房注意四种风险
对消费者来说，购买期房有其有利的一面，也有其不利的一面，这不利的一面主要表现在购买期房时的四大风险上。
风险之一：房屋延期交付使用的风险，包括使用居住功能无法体现和属于投资性购房者延迟收取投资回报时间，也就是延迟回收利息及利润的时间。
风险之二：房屋内在品质变换的风险，开发商由于市场信誉和资金实力等方面的原因，对房屋的建筑结构、设施配套、建筑装饰材料等进行了与购房协议内容不符的调换或延迟使用，使购房者蒙受损失。
风险之三：房屋权属证件无法按期得到的风险。有的期房项目有可能无法按期获得整个项目的房屋权属证件，购房的业主也由此可能导致产权再转让无法实现或抵押融资受阻的风险。
风险之四：房屋"烂尾"，也就是最大的风险。即由于各种原因，使正在建设的项目停工或无法继续建设，给消费者带来严重损失的风险。
三、如何减少购买期房的风险
作为消费者，如何能买到自己满意的期房，而又尽量减少期房的风险呢？要做到这些，消费者在购买期房时应该做到以下三项注意：
购买期房前可以委托所信任的中介机构对所购房屋项目的市场前景进行客观评估，如果市场潜力不被看好，切不可轻易买期房，以免上当受骗，为他人做嫁衣。
购买期房前要委托所信任的中介机构对开发商资质、信誉度进行调查。对于资质好的开发商而言，仅从自身的品牌出发，也不会让项目"烂尾"。
而对于那种资质和信誉都一般的甚至不好的最好要小心谨慎，甚至不买。在签订购房契约阶段要委托律师对购房合同进行认真审核，尽可能增加更为详实的补充条款。
四、买期房的利与弊
预售商品房是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。作为购房者，在买期房前，先看清购买期房的利与弊。
购买期房的好处主要体现在两方面：一是价格更优惠，资金是有时间价值的，一般而言开盘价格与后期价格每平方米相差几百元，甚至上千元；二是越早购买，对楼内的户型、朝向选择余地更大，可以挑出更适合自己需要的房屋。
购买期房主要存在以下几种风险：一是房屋延期交付使用；二是房屋内在品质（如房屋质量、配套建设等）变换的风险；三是房屋权属证件无法按期得到的风险，由此可能导致购房人蒙受产权再转换无法实现或抵押融资受阻的风险。
正因为有利有弊，所以面对期房的诱惑，购房者选择买与不买关键在于如何有效地规避风险，取得更大收益。以下介绍一些购买期房的注意事项：
第一，在作出决定前，对项目整体情况做全面透彻的调查。调查对象主要包括：开发商的资质、实力、信誉、经营状况；物业的合法性；项目的权属状况；周边及小区内的配套建设情况；小区和房屋的规划设计以及工程建设进度等。
第二，在签定预售合同时，认真研究合同的条款，尽量争取更多的利益和保障。由于期房不确定因素太多，所以合同条款要求更加严谨，尤其是在工程进度、房屋质量、配套建设、住房面积、相关费用及付款方式等，描述尽量详尽清楚，同时，将违约责任明确。
第三，在签定合同以后，购房者应经常与开发商联系，了解所购房屋的建设进度，以防止意外事件的发生。
第四，由于期房风险比较大，可以选择做合同公证和房产保险，以进一步加强风险保障机制。
总之，在买期房时，购房者必须慎重些！
五、购买期房的四大优势与六项注意
随着房地产市场的日渐成熟和银行利率的连连下调，许多市民对购买期房显示出良好的信心。而期房的畅销对买卖双方都有利，它可以减少开发商的投资压力，从而有可能更大地降低价格。对消费者而言，期房的潜在优点也很多。
买期房四大优势
首先是价格优势。期房在开发之初卖出去，是开发商为了募集资金的一个渠道。资金对哪家开发商而言都是很有吸引力的，为了更多地吸引资金，在期房的销售中，房产开发商都在价格上有较大的优惠。一般来说，买期房比买现房在价格上可优惠10％以上。因此说，在如今利息连连下调的今天，买期房其实也是一种投资。
而买期房的第二大优点则是房型设计上的优点，从市场角度来看，房地产开发商们对设计是十分看重的，因为设计好坏直接影响产品的销售，所以相对而言，期房的设计大多避开了当前市场上现房的设计弱点。
买期房的第三个优势是，当人们通常可发现在一栋已建好的现房中去选房时，往往层次好和朝向较好的房子基本上早已是名花有主，余下的大多是一些层次不太理想，朝向不佳的房子了。而买房可说是每个家庭的大事，住房层次朝向是否适合将影响采光、通风，而这些直接影响生活质量。
买期房六项注意
期房尽管显示出许多优越性，但伴之而来的，则是期房的购买也有风险，一旦不慎，则会惹出许多麻烦。那么如何避免风险，买一套好期房呢？业内人士提出了六项注意：
一是对公司的信誉、实力要细细考证。引发出期房购买烦恼的，大多是购买者选择了那些实力不强、信誉不好的开发商，从而造成不能按时交房，质量太差。因此，购房者首先要选好公司，选择那些信誉好，实力强的大企业，到他们公司买房。这些公司考虑到信誉，都能做到按期按质交房。
二是购房资金不能一次性投入。购房时，有的公司对一次性交费的优惠很大，有的达到了5％以上，这确实是一笔不少的开支。购现房不妨为之，购期房则要慎重了。如果一次性交费，到时开发商不能按时交房，购房者去要求赔偿，几乎难以奏效。如果钱未一次交清，则可凭未付余款去交涉，购房者便由被动变主动了。
三是购期房要选好时机。在开发商已经开始动工的基础上去购买。因为开发商已经开工并初步开始建设，表明按期交工有了初步保障，同时可以在动工之期到工地察看其施工质量，从而做到心中有数。如果仅凭设计图去购买，到时开发商以手续未办完而迟迟不开工，延了工期，吃亏的是购房者。
四是对周边环境要心中有数。购期房不象买现房，现买现住，周边的环境一清二楚。买期房有一个过程，因此对周边环境的潜在变化要心中有数，看一看买期房之处是否有环境恶化的可能，有没有制造"三废"的工厂也在建设。因为购期房的一个目的就为了购一间称心房，如果周边环境不好，又有什么意义呢？
五是关注开发商的物业管理承诺。影响人们购期房积极性的一个重要原因，则是对未来物业管理的担忧。通常而言，现房的物业管理好坏易于看出来，必竟这时的物业公司已经进场。而期房则不一样，那么它将来被谁管理、怎么管理、如何收费，都是一个未知数。如果买了套物业管理不好的房子，不仅不安全，也生活不舒畅。因此，购期房时，必须先要向开发商了解将来的物业管理构想，并要他们给一定的承诺，以保证将来入住时，享受到良好的物业管理。
六是合同签订必须请律师办，购房是一件大事，有的花费几万、十几万、甚至几十万、上百万元。如今购房引发的纠纷也越来越多，在购期房中，其潜在风险很大，那么如何避免它，或者在发生纠纷时，如何对自己有利呢？为了实现上述目的，业内人士建议，购房者在与开发商进行购房合同的签订时，要请律师去办理，以保障自己的合法权益。
六、购买期房十技巧
1．亲自到项目工地现场实地体会
对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，就当它是1号房、2号房，千万别被误导以为某某花园，就一定是个花园。一定要到工地现场去走走，看看开发商的工地管理是否有序，楼与楼之间的距离是否是开发商承诺的。
2．会看地理位置。
所有房地产广告都会画个位置示意图，越画越艺术，仿佛个个都地理位置优越。您最好到实地去看看才会知道楼盘的具体位置。
3．看清价格。
购房人应弄明白是均价还是起价，如果是起价，就是楼盘房屋的最低价格，而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。
4．会分辨外观图。
您得将漂亮的外观图看清楚，是实景图还是效果图，千万别将效果图当成实景图，那是电脑拟制的，太当真会让您失望的。
5．别被户型图、模型、样板间所迷。
户型图对购房人有吸引力，但您千万要注意有的户型图比例不当，感觉上会比实测中空旷得多。而模型、样板间通常经过了开发商的精心包装，不要被迷惑。
6．了解开发商。
购房人看房地产广告时，一定要看广告中有哪些是值得依赖的企业。如果对广告中列出的开发商或其他参与项目单位从不了解，别轻易购房，先了解一下再说。
7．别被优惠迷眼。
目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠。却从来看不到该项目的弱势与弱项。聪明购房人别被什么机不可失之类的优惠所迷惑，更别为这种优惠而心动，那一小点优惠对大量的购房款来说算个啥。
8．仔细看按揭，算算是否合算？
购房人应根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您应向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。
10．其他。别忘了广告中还有绿化、物业、保安、热水等许多承诺。现房还可以亲自查看，但期房则别信广告之词、无凭无据，您在签合同时，还真别忘了这些内容。
七、期房应注意的法律问题
期房“只能远观，不可近瞧”，这种时间上的差异往往为日后的纠纷留下隐患，为避免损失，购房人应注意下面的法律问题。
八、弄清开发商的“老底”
购房者应对开发商的资质、资信和商品房的证件进行缜密的调查了解，这至关重要。选择信誉高、实力强、业绩好的开发商可以降低业主的购房风险。
购买房产时，购房人应尽量主张看原件，因为复印件比较容易篡改和伪造。除此之外，常见的欺诈手段还有用一期项目手续卖二期商品房或用甲手续卖乙方商品房等。
九、把牢房屋产权证
在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权属清楚、产权来源齐全的，登房机关应在受理登记后即颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不来的原因一般在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴土地出让金、程序有误等，一旦属于这种情况，购房人要提高警惕。
十、重视“不可抗力”
延期交房是商品房交易中的一个突出问题，为避免承担违约责任，开发商经常以不可抗力为借口。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。
十一、一分一厘算面积
对于期房购买人来讲，暂测面积与实测面积存在误差不可避免。很多时候，实测面积要比暂测面积高出许多，遇到这种情况，购房人可能会损失预购契约中约定的“误差面积”的相应价款。与房屋面积有关的另一个引起争议的问题是房屋使用率与售楼说明书房产平面图不符。为避免处于被动境地，购房者可以这样自保：在契约中约定，误差率超过±0．5％时，购房人有权单方面解除合同并要求双倍返还定金，并追究法律责任。
十二、谨慎签署管理公约
物业管理收费混乱已成为业主投诉的一个热点。为防止这方面的问题，在开始签订合同时就要注意，身为业主，一定要明白自己有权对不平等的合约提出修改意见，一时大意可能会引来长久的烦恼。
十三、在房屋质量上较真
房屋质量及保修是一个极为敏感的问题，它常常会引发购房人与开发商的冲突，为维护购房人的合法权益，建设部门专门下发了实行住宅质量保证书和使用说明书的规定，目前，该规定已正式实行。
十四、购买期房三要素
信誉当做第一要素
期房交现后发现房屋面积“缩水”，绿化率低于开发商的许诺，交房日期一拖再拖，诸如此类常常困扰着购房者。因此，要确保期房许多不确定因素的落实，信誉尤为重要。要综合评估开发商的信誉，如开发商的企业背景、行业口碑、管理经验等都应在消费者考虑之列。
消费者在考察房产商信誉的同时，对公司实力不容忽视。开发商的实力与期房质量的优劣息息相关。如前几年，一些实力有限的“项目公司”无法支撑下去，引起了工程停滞或偷工减料等现象，而其中有些房产商不是没有信誉，只是心有余而力不足，最后吃亏的还是消费者。
价格不是惟一因素
房产交易中的价格一向是消费者关注的问题，但是消费者在购买期房时要警惕低价陷阱。
据有关部门反映，多宗对期房质量投诉的案件均因消费者受低价的诱惑所致。同时要注意，价高并不一定是好房，消费者更要警惕以劣充优的不良商人。根据期房的地段、配套设施、环境、开发周期等多种因素来判断价格的合理性，是投资期房的一个重要因素。
物业管理更为重要
买期房对消费者来说就是买“梦想”，可是一些消费者在满怀喜悦地搬进新居后才发现是失落的天堂。
原因是不尽人意的物业管理服务让入住者每天都碰到新问题。目前，智能化管理，网络生活，以“服务”为核心进一步健全小区环境，人性化设施等社区物业理念，受到社会的广泛重视。所以，消费者在购买期房时，不仅要关注您想购买的楼盘本身，更要看看其房产商对期房物业管理的规划。
十五购房：购期房四要点
第一，要善于签订对自己较为有利的合同。
对于预售房的预售面积与交屋时的实际面积，例如，当预售面积超过实际面积怎么办？当预售面积小于实际面积怎么办？对于类似条件，客户应据理力争，并写入合同中；其次，在合同中诸如交屋日期、煤气开通日期、公共部分如大堂和电梯间的建材品牌、电梯品牌等，均可在合同中详细注明并签定相应的违约条款。第二，在购预售房时，看平面示意图一定要带上“立体”眼镜。
因为平面示意图能够提供的仅是室内平面格局的区划，对于室内空间布局，应尽量避免错综复杂的梁柱穿过，否则对空间会有极大的压感。对于此类问题，在签订预售合同前，最好能向发展商借阅工程蓝图，或请较好的物业代理公司代为咨询。诸如此类问题，还有购买顶层屋的客户，应注意供暖回水管道，一般都从顶层横穿，会对装修带来许多麻烦。
第三，在购买高层住宅时，一定要注意楼与楼之间的间距及采光问题。
首先是比较本开发区内各栋之间的关系，其次要注意与周边建筑物的关系。小区内应尽量避开与锅炉房和烟囱相邻，外围未来是否会有高大的建筑物遮挡或产生不利影响，这许多内容都应事先了解清楚。
第四，现今购置预售房，一定要关注是否有足够的绿地与车位。
十六、买期房要学会五看
商品房预售是房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售，并由承购人支付定金或房价款。近年来，因商品房预售行为发生纠纷呈上升趋势，其主要原因在于商品房开发商不按约定的时间、内容履行合同，严重损害了预售方的权益。因此，消费者关注商品房价格因素的同时，还应进行“五看”。
一要看证件商品房预售必须取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证；
二要看房地产开发商的信誉和资信状况预售商市场信誉好、建设资金雄厚、经济实力强是消费者选择是否购买此房的首先要素；
三要看建筑设计图纸设计的商品房屋的主要结构及设备应合理、符合预购者的实际需求；
四要看建筑施工队伍的资格和工程质量工程施工单位应达到设计所要求的建筑资质，施工质量高，并且没有转包给资质低或无资质的施工队伍的现象；
五要看预售商品房合同是否规范。预售合同应载明商品房的位置、面积、装修标准、预售款的给付、交付使用日期、交付使用后的物业管理以及社区服务和房屋产权证的办理等条款，还应专门约定双方的违约责任。
现房选购
一、购买现房的7个要点
1、土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题。
2、营业执照印章和各种法定批文是否属于原件，与被确认的名称是否相符。
3、房屋结构、套型、质量、配套设施等是否与广告内容一致。
4、供水、供电、供气能否保证，交通、排污、通讯是否通畅。
5、房屋的面积是否按国家有关规定进行计算，有无“短尺少寸”现象。
6、房价计算是否已按各种应该优惠的价格执行，是否合理。
7、其他承诺的条件（如户口、物业管理等）是否兑现。
二、现房选购12技巧
一、白天、夜晚看现场。因为晚上看房能更好地了解房屋的周围环境、噪音及照明等情况。
二、晴天要看，雨天看房容易发现房屋的门窗、墙壁、屋顶等有无进入、渗漏现象。如能碰上连续雨天，则看房效果更佳。
三、房内要看，房外也要看。只有通过看房，才能更好地了解有关通风、采光、排气等情况。
四、建材要看，布局也要看。房屋的有效使用敕于房屋布局是否合理。合理的布局一般应该是：先客厅、后餐厅、厨房、卧室不正对客厅等。
五、墙面要看，墙角也要看。墙面应该平整，而墙角则必须方正，因为墙角承受的是房体结构上下左右的力量，同时对装修也影响很大。
六、装潢要看，做工也要看。做工的好坏直接关系到房屋质量的高低，其中接角、墙角、窗沿、天花板等做工是否细致精巧尤其重要。
七、电梯要看，楼梯也看。楼梯是发生危急情况时的惟一逃生之路，这就要注意楼道是否畅通，是否有杂物堆积等不便能行的现象。
八、要仔细查看房屋的地面是否平整光洁，是否出现积水、漏水现象。
九、要仔细相看厨房的卫生间的设备安装情况。因为这两个地方最好容易出现问题，大意必留后患。
十、要仔细查看电路布置、电线粗细、插座及开关安置是否科学合理、方便实用和留有余地。
十一、要注意目测房间的高度。房间高度不够，会给生活带来不便。合理的房间高度通常应大于2.8米。
十二、向有关人员了解房子周围环境的治安、管理、人才素质、居民结构、基础设施等情况，以便做到心中有数。
三、现房如何选
选择现房首先是否明厅明室。起居室（客厅）、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等，是家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道。
厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大空间，这样才能将各种炊具等安装好。卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件，其实再小的空间，加装一个男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器节省90%，另外，毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。还有，通风问题也要认真考虑。选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。
四、现房好，期房好
消费者在决定购买房屋时，首先遇到的是选择现房还是期房，哪种更适合自己？现房具有较强的安全性和直观性。消费者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装修、区位、室内格局等各个方面详细地了解，将实地调查的结果与房地产广告、售楼书上的介绍进行对照比较。由于现房是已经建好的实物，购房者可以亲眼看到自己将要入住房屋的具体情况，不必为房屋是否会延期交付、质量有无保证等问题担心，能够避免购买期房可能带来的风险，做到心中有数，具有较大的安全性。由于现房是已完成的房地产项目，购房者要对此项目的合法性、产权性质进行调查也是比较容易的。购买现房如果要说有什么不利之处的话，当然，与期房相比，现房的价格要高一些。
五、购买现房的优缺点
优点——
1、房子就在眼前，直观。随时都可以进入房子去看一看，选中了买下便可。
2、入住便利。
3、房屋价格基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。
4、既有房屋的宣传材料，又可以实物一一对照。
5、家庭计划便于安排。买房子是家中的大事，或为了改变居住环境，或为了工作关系等等，都要以到房子为第一步，而要想拿到房子仅需付完房款便可。
缺点——
1、付款方式灵活度低。
2、价格较高，难以优惠。
3、隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用期后才会知道。
其它相关资料
1、结婚以后，夫妻只能按揭购买一套商品用房吗？能否以各自的名义、凭单方的经济实力自己购买商品房？
答：夫妻双方可以以各自名义购买商品房，但由于婚后双方的工资等收入是共有财产，因此购买的房屋仍是共有财产，除非双方能够证明购房资金不是共有。
2、办理公积金贷款后，能否支取夫妻双方或一方每月交纳的公积金用于还贷？
答：可以在贷款未还清前，每年由职工夫妻双方所在单位分别填写《职工购建房支取个人公积金申请表》并附住房贷款合同原件、还贷存折账号、结婚证原件，经住房公积金管理中心审核盖章后由所在单位开具转账支票到公积金缴存银行办理转账支取手续。住房公积金每年支取一次，每次支取金额为上一年度已结息金额，且不能超过一年的还贷总额。
3、若买方办理了临时身份证可否办理贷款？
答：不可以，必须是正式的身份证，且不得有开启、毁损等现象，非成都市六区十二县的必须办理暂住证，但暂住证只要拿到领证通知单就可以办理了。
4、购房前房产公司已将房屋抵押，现在大产权也未办下来，不知这是否会影响办理分户产权？
答：
5、商品房土地使用到期后，政府对楼房进行拆除需补偿吗？如何补偿？
答：《中华人民共和国城市房地产管理法》主席令[1995]第29号，第二十一条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。如果国家收回该处土地，房屋拆迁也会补偿，但只能补偿房屋残值，不包括地价。
6、购买单位集资房，能否办理户口？
答：根据成都市公安局相关规定，非本市五城区及高新区范围内的人员，在本市五城区及高新区范围内购买商品住房（含按揭，不含二手房）才能申请办理成都市户口，集资房不能办理。
7、撤迁户在撤迁后一年内购房，领取购房补助金需要办理甚麽手续？
答：在城市房屋拆迁和农村征地拆迁中，实行货币化补偿的被拆迁入，在订立拆迁协议的一年内购买新建普通商品住房或二手住房建筑面积在120平方米以下的，起购房补助金额的计算公式为： [购房合同成交总金额×1％]+[(被拆迁房屋建筑面积×新购住房建筑面积单价) ×1％]；新购住房建筑面积在120—180平方米的，其购房补助金额的计算公式为： [购房合同成交总金额× 0.5％]+[(被拆迁房屋建筑面积×新购住房建筑面积单价) ×0.5％]。上述计算公式中的建筑面积为套内建筑面积与公摊面积之和。您可以在办理房屋所有权证后，凭身份证件、产权证（办理了房屋抵押贷款的房屋提供复印件）、契税完税证(发票)、缴纳规费通知单，《个人购买普通商品住房补助申领单》到人民中路一段28号成都市房地产大厦4楼个人购房补助资金发放点亲自领取(委托领取的，须凭公证委托书)。
8、以前单位缴纳了公积金，现在因更换工作单位而没有缴纳了，但是以前有公积金约1万元左右，不知能否支取？怎样支取？
答：可以在以下情况办理销户支取①离退休； ②死亡； ③出境定居； ④完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系； ⑤在“中心”托管户托管期间从事个体经营（办理了个体工商营业执照）等情况下，可以办理销户支取，支取额为职工个人帐户内的本息金额。或正在发生住房消费（如购房、建房、危房大修等），需要付款给房地产开发商、还购房贷款本息、付相关税费时，可以办理使用支取，支取额为上一年度已结息金额（每年6月30日为结息日）。
9、公积金贷款条件？
答：申请住房公积金贷款必须具备以下两个条件： 1、开发商与公积金管理中心签定了项目合作协议； 2、个人正常缴纳公积金一年以上。您可以要求开发商向公积金管理中心申请贷款业务。如果开发商不办理公积金贷款您可以到公积金管理中心办理支取手续，每年支取一次公积金用于偿还银行贷款。有关办事程序请参阅本站《办事指南》职工购建房支取住房公积金办理。
10、关于购房入户问题
根据成都市公安局有关规定，凡在我市五城区及高新区范围内购买商品住房（含按揭，不含二手房），符合以下条件的人员，可以办理五城区及高新区户口：购房金额在50万元以上或购房面积在120平方米以上的，可以申请办理购房者三代内共同生活的直系亲属的成都市区户口；购房金额在30万元以上或购房面积在90平方米以上的，可以申请办理购房者本人、配偶以及未成年子女（18周岁以下）的成都市区户口；购房金额在15万元以上或购房面积在60平方米以上的，可以申请办理一名成都市户口（购房者本人、配偶或已成年子女其中一人的户口）。购买两套以及两套以上住房的，购房金额或面积可以合并计算。您可以在入住后凭房屋产权证（原件和复印件各１份），按揭购房提供购房合同、按揭合同（原件和复印件各１份），最近６个月的缴款收据（原件和复印件各１份）及其他相关材料向房屋所在地公安分局或市公安局办证中心申请办理成都市户口。
1、 我们评估的价太低了，我不想卖了。
答：询问客户的心里价位，一方面向客户讲解其房子的优劣势（尤其渲染其房屋劣势），另一方面适当提供雷同房屋的成交价格供其自行比较借鉴。如果客户的心里价位位势有所降低，员工可掌握的浮动范围不超过正负10％。
2、 有房子想出租，需要怎么办手续，怎么收费？
答：请携带房屋权属证明、房主身份证原件进行登记。如果您出租的房屋月租金在2000元（含2000元）以上，我们除了为您发布信息之外，还为您寻找客户，带客户看房，成租后向您（出租方）收取半个月佣金（向客户解释租金2000元/月以上属于高端租赁，该市场现属于供过于求，向您收取租金的方式是由市场决定的，我们将通过我们强大的营销网络和渠道为您尽快找到客户，让您尽快受益），同时我们公司作为见证方协助您双方签署一份租赁合同。
3、 一套房子想卖，现自己已找好买方，想委托公司办手续，应该如何办理，怎么收费？
答：买卖双方约好时间到连锁店签订一份房屋买卖置换合同。买卖双方带身份证、户口本，另外买方带房款或部分定金，卖房须带该房屋产权证或房本。买方将全款交到公司后开始办理过户手续。过户费是免费的。
4、 费太高了，有些中介公司才收成交额的1%-1.5%，你们可以优惠一些吗？
答：收费是公司统一规定的，我们没有给予优惠的权利。我们在全市拥有十余家连锁店（今年年底将达到40家）作为广阔的销售渠道和有一支训练有素的销售队伍一齐销售您的房子，此外我们以网络操作平台做媒介，有购房需求的人只需登陆cd.sunco.com.cn网站，足不出户就可以看到您要卖的房子。我们提供给您的是让您放心值得您信赖的阳光中介，操作流程透明清晰，绝对不会出现在其他小中介公司出现的诸如买空卖空等。
5、 求租方未到期就不租了，该怎么办?
答：您可以在签订合同时约定如果求租方提前退租则预付租金或押金自动转为违约金不予退还。
6、 完租赁合同是不是出了事你们就负责了？
答：如果有事双方可以协商，若协商不成一切按照合同约定执行，我们公司只是签订合同的见证方，可以帮助你们协商解决，但没有仲裁的权利和义务。
7、 有套房子想卖，房主是我的××（亲属），他现在人在国外，该如何办手续？
答：首先要到当地大使馆或总领事馆办理委托XX人办理房屋相关事宜的委托公证手续，然后由受托人在本地公证处对此委托公证手续进行二次公证。之后就可以由受托人代为办理该房屋相关的受托事宜。
8、 二手房能提取公积金吗？
答：如果您购买的是带有产权的私产房，付款方式是一次性付款或按揭贷款都可以提取公积金。
9、当客户签完三方后，其中一方违约导致该房屋交易无法继续，双方要求退还中介费时，应这样向客户解释。
答：我公司所收取的费用是居间服务费只要合同签字便已生效，证明我们提供的信息已成交，所以服务费不退。（附：关于合同的解除与终止：在三方合同定立后，买卖双方任何一方出现违约情况导致此房屋交易无法继续，我公司居间服务费一律不退。违约方可以与另外两方终止合同，请注意措辞，不要同意双方解除合同。终止合同是表示一方要求不再履行合同，但我公司已完成房屋信息成交，居间服务费不退；解除合同则表示双方自愿解除此合同已恢复到合同定立之前，所以我方无权收取信息服务费。）
10、当买卖双方想自行交接房款，你应这样说服客户。
答：既然您双方到中介公司来进行房屋买卖交易,为的就是您双方的利益均能够得到保障。为了保障卖方的利益，我们要求买方将房款全部交齐到公司后，方可为双方办理过户手续。为了保障买方的利益，我们在房产过户完毕之前不会将房款交于卖方。所有房款及权属证明的交接均保证在双方同意认可及三方全部在场的前提下进行，从而实现对您双方利益的保证。对于自行交接的房款如果中途出现问题我们不负担任何居间担保的责任。但是如果您双方一定要自行交接房款的话，如果房屋买卖交易进行中途出现问题对于自行交接的房款我们不负担任何居间担保的责任。
11、客户想出租的房屋恰巧是店内有客户需求登记的房屋或此房恰是买卖市场稀缺的房源时，如何说服客户将此房屋转为出售？
答：向客户渲染出租房屋手续的烦琐以及后期可能出现的风险。在其允许的前提下可为其房屋进行评估，价格适中不可偏低，同时向其介绍出售此房的利益所在。
12、知道该房是我司收购的，该如何解释？
答：向其解释我们收购房屋是要实现再销售的，故对于低质量的房源不会进行收购的，其综合情况只可能优于同等条件下的房屋，否则作为企业将无法实现其利润。因此购买收购房事实上是最明志的选择。
13、 当有客户提到你们的收购价格太低了，你应如何解释？
答：一方面向客户适当提供同类房屋的曾有的成交情况(做一定的修正)，另一方面着重强调该房屋的劣势。如果客户仍然不认可，且欲不卖该房，可劝说客户采取代卖形式。
14、对于收购盈利很多人还认识的不够，仅仅想到是从中盈利。而我司推出的收购更多的是一项服务，是为了更可能的满足客户的需求，是为了让房主省去等买房人来反复看房，反复恰谈价格，而花去了很多精力以及时间。所以我们公司推出了这项不已盈利为目的的服务正如我们的三免六限服务一样。是为了让每
一、房屋建筑分类
房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。
1、按建筑物使用性质分类
⑴居住建筑
⑶工业建筑
――居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。
2、按建筑物（住宅）的层数分类
⑴低层建筑：1～3层
⑶小高层建筑：8～16层
3、按建筑结构分类
――建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。
⑴砖木结构
－描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。
－特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。
⑵砖混结构
－描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。
－特点：建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。
⑶钢筋混凝土结构
－描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其
围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。
－特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。
⑷钢结构
－描述：主要承重构件均是用钢材制成。
－特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，
如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。
4、按建筑施工方法分类
⑴现浇、现砌式建筑
－这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。
⑵预制、装配式建筑
－这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。
⑶部分现浇现砌、部分装配式建筑
－这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，
一部分构件（如楼板、 楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。
二、建筑物的组成
一幢建筑物一般由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。
1.
基础是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分，是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。基础按构造形式不同，可分为：
（1）条形基础－是指呈连续的带形基础，包括墙下条形基础和柱下条形基础。
（2）独立基础－是指基础呈独立的块状，形成有台阶形、锥形、杯形的等。
（3）筏板基础－是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起不仅使地基上的单位面积压力减小,也使整个地基的承载力增大。
（4）箱形基础－主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。对于抵抗地震荷载的作用极为有利。
（5）桩基础－由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。
2.
墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。
⑴墙体的分类
A.按在建筑物中的方向，分为：
内墙－位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。
B.按在建筑物中的方向，分为：
C.按接受力情况，分为：
⑵柱－是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。
3.
楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。
⑴楼板－楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。
⑵首层地面－是指建筑物底层的地坪。
⑶梁－是跨过空间的横向构件。
4.
楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。
5.
既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件。屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。
6．门窗－门和窗都是建筑物的围护构件。
三、房地产常识
一、容积率
二、密度
三、出房率
四、面积
五、绿地率
六、住宅的层高和净高
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。
七、住宅的进深
住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
八、住宅的开间
2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
九、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。
（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用
空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
十、商品房面积误差的处理方式
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
1．
2．
买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内（含3％）的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由房地产企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
十一、房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示
十二、商品房销售包括商品房现售和商品房预售
商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。
十三、购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的，应当按照下列规定办理
1．
2．
3．
4．
十四、商品房销售须具备以下五证
三、房管基础知识
房地产业已成为国民经济中发展最为迅速的产业，房地产与住宅已成为国民经济生活中最为活跃的领域。随着住房制度改革的深化，国家经济建设的发展和市场化程度的提高，以及中国“入世”后经济大环境的变化，人们对房地产、住宅的需求发生了根本的变化，法律意识也增强了，因此对房地产知识的全面了解将成为置业顾问不可缺少的一部分。
一、房管部门职能
新体制的“成都市房地产交易中心”负责成都市房地产市场管理和房屋产权产藉管理。具体包括：房地产交易、房地产抵押、房屋租赁、房地产评估、房屋产权登记、房地产测绘、房地产档案等管理工作。
二、房管局业务流程
根据《成都市城镇房屋权属登记条例》的规定，房屋权属登记程序分为5个步骤：
受理登记申请→权属审核→发布公告→核准登记→颁发房屋权属证书。
