全球收藏房地产

如果说，现在是全球房地产的黄金时代，那么它最富有的收藏者则组成了一众特别的鉴赏家。事实上，一家顶级酒窖和种种艺术品已无法同收集各国著名豪宅相媲美。近来，世界主要城市的顶级房产市场价格飙升，主要因素之一就是极富有人群的急剧膨胀并且，这些富人在资产分配上不断增加商业和房地产比例，这也是一种日益全球化的特性。

“虽然全世界的房地产市场都已经触顶，或正在走下坡路，房地产链的最高端却是另一番景象，”房地产中介Knight Frank的住宅研究负责人利亚姆"贝利(Liam Bailey)说道。他指的是曼哈顿——在全美国其它地区都跌入次贷危机黑暗时，曼哈顿的房价去年一年却上涨了22%。类似情况也发生在英国。“至4月底的前三个月，伦敦出售的1000万镑以上的房产与去年同期相比增长了2倍。”上海、日内瓦、巴黎、香港和其它富有吸引力的城市情况也一致。

如果这一切使高端海外房产购置听起来那样轻松，就像一个少年往地球仪上扎图钉，来决定从哪里开始他的间隔年(gap year)——先别着急下结论。追求能象征身份的房产可谓历史悠久。London Central Portfolio的纳奥米"伊顿(Naomi Heaton)估量道，许多世界上最值得期待的房产所带来的显赫名声，同那些古老土地所有者所拥有的声望相当。伊顿是伦敦高端地产投资的专家，她本人在伦敦、科茨沃尔德（Cotswolds，英国西部）及瑞士拥有17处房产。

“从历史上看，财富的根本皆关于土地所有权和大片不动产，”她说道。新财富也许并不是指购买1000英亩威尔特郡(Wiltshire)或多尔多涅(Dordogne)的土地，但也能是很妙的事：购置格施塔德(Gstaad)、曼哈顿或摩纳哥1000平方英尺的房产。伊顿解释道：“我的客户往往分成两大类：低调的和张扬的富豪。前者——尤其是亚洲中国市场——对购买房产十分低调，购买目的也以投资为主。而后者则多为奢华房产的炫耀顾客。”

出生于维也纳的杰弗里"斯坦纳(Jeffrey Steiner)是世界上最值得收藏的房产的狂热追猎者。通过生产航空部件而聚集财富的斯坦纳，收集房产的历史已超过30年。现在处于半退休状态的他和夫人主要定居在格施塔德，但在遍布全世界的家之间迁居：南法、纽约、华盛顿、巴黎、伦敦、加勒比海、以色列及土耳其。

“买一处房产的首要标准永远是它的环境，”他说到。“我所有的房子都有漂亮的风景，无论是阿尔卑斯山，还是加勒比海或曼哈顿地平线。这无关钱，但你会发现，带最美风景的房子同样是最佳的投资。”

斯坦纳家族和朋友们享受着这些房产的同时，他也希望能将其传给他的子孙，成为一个世界范围的地产王朝。但拥有诸多房产也有问题。一些人对能恰到好处地装修一套房子已充满畏惧，那么想象一下，要对超过一打的房子进行改进该怎样。

“我们不仅买，更全部重新装修了所有的房子，”斯坦纳说。“这是极大的乐事。维持这么多房子需要当地帮工，而你必须能负担得起。现实如此：缺点就是你必须维护这些房产，除非你一直能维持其最高标准和无瑕疵状况，否则该投资就会蒙受损失。”

房地产中介Aylesford International的董事路易丝"休利特(Louise Hewlett)管理着斯坦纳的数处现有房产，并在过去为他买卖房屋。同伊顿一样，她发现房产收藏者分为两大类：超级富有鉴赏家和投资富豪。这些投资者买进房产，并出租出去，而自己并不住。

“我敢说，我们大多数客户都是自住者，虽然一年中仅住一个月。我们运作的方式是靠口口相传，”休利特说。“如果我们获知有一处特别房产，我们立刻知道该向谁推荐。”

从此意义上讲，休利特更像是一位艺术商人，将精选的欧洲大师推荐给好眼力的收藏家。但如果另一位收藏家也在寻求相似作品时怎么办？

休利特解释说：“你打电话给拥有豪宅的顾客，问他‘你有兴趣出售么？'这就像一件珍贵的艺术品：收藏者永远准备着买进卖出。在最高端市场，收藏者清楚，在过去的40年里，房地产比其它任何投资都表现更出色。你能看见并感受得到。这不仅仅是一张写满股票和股份的纸。”

然而，这并不仅仅是超级富豪的专属权利，房产收集者在各阶层都最突出。“真实潮流是那些超级富人在国外购有大量房产。但在过去几年里，那些只有百十万财富的人所拥有的房产量也大幅增长，他们也愿意拥有更为分散的投资组合，”贝利说道。“而且，我们尚看不到需求尽头。事实上，我们仅刚刚看到来自印度和中国的影响。”

Avatar International的新兴市场专家Amar Sodhi还发现，“普通收藏者”是被拥有数处房产的名声所吸引。“与其说是投资，这更是为了拥有投资组合的名声，”他解释道。“许多客户主动提供信息，即使我们并没有问。”

这就是多处房产拥有者感觉所获得的身份地位：他们并不总用“称心如意”来形容众多房产中较便宜的居所。“人们在中欧或东欧某处，花5000磅购买没人愿意买的旧农舍，”Sodhi说。“有一种观点认为，纯粹因为便宜而买，再守着它，看情况发展。房产就是为了回报，因此，如果一年后你将该农舍以1万镑的价格出售给同你一样的收藏者，这就增长了100%。那想象一下在伦敦肯辛顿(Kensington)获得同样收益。”

由于这些普通有钱人渴望在海外被认定为富翁，政府很乐于鼓励他们。对跨境投资的监管越来越宽松。“全世界的政府都在放松对资本出口的管制，跨国购买限制的放宽已成为普遍趋势，”贝利解释道。

俄罗斯一直是国外房地产投资的主要输出国，伦敦的顶级市场则成为其主要受惠者。以色列已放宽了对资本流入境外的监管，不再限制资本流入或流出。阿布扎比(Abu Dhabi)和迪拜(Dubai)支持阿联酋(UAE)的经济政策，对资本流动实行有限的限制。沙特阿拉伯、阿曼及卡塔尔同样对其国民不设任何资本流动的限制。

印度政府允许其国民每年将20万美元的个人免税额投资国外地产市场。香港采取一系列自由市场政策，对外汇没有任何控制，不限制任何外国投资。大体上，中国对资本流通实行开放政策，虽然银行仍受限制。

哈萨克斯坦拥有大量石油、天然气、煤、锡和黄金储藏，最近数年的财富增加非常强劲。该国对居民购买国外房地产的限制已经在逐渐减少，最近的政策放宽是在2005年。越来越多的哈萨克斯坦人在伦敦置地便是证明之一。与此相似的是，近年来在日本，越来越多的投资者增加了对外国证券的持有量，对房产购置也没有任何限制。

高端地产开发商Finchatton的亚历克斯"米什林(Alex Michelin)本可以在伦敦成立店面，但他很快发现自己可以卖出任何数量的外国房产。米什林说：“让我们举个例，一个来自爱尔兰的买主，第一步就是伦敦。然后他们需要马贝拉(Marbella)的房产，紧接着就是南法和托斯卡纳(Tuscany)，再下来就是纽约和香港。”

米什林认为，这压根不是出于自负，而是从在不同地区拥有令人眩晕的房产中得到的快乐驱使着这些收藏者。另外，还出于实用性考虑。“这些人不再是某国国民，而是世界公民，”米什林评价说。“他们可能会在中国生产，在美国销售。他们的帐户会设在日内瓦，而商业伙伴在莫斯科。所以他们在所有这些地区都拥有房产。”

而且，这些房产已经成为体现一个人审美品位的平台。“他们向我们寻求建议，该如何照明，使用什么建筑材料，装置何种安全措施：他们希望每个细节都做到最佳，”米什林说。“如果你在罗马拥有一幢邸宅，你会希望拥有典型的弗图尼(Fortuni)家具、以及意大利石膏和绘画。而如果你在普罗旺斯有个农舍，你就想拥有弗拉芒(Flament)家具和石板地面。”

看起来，真正的世界公民在个人房产里会更有归属感，而不是在旅馆