美国买房热点区域深度分析 纽约篇
这几年纽约住房市场逐渐发生某些变化，屋新天编辑们在日常大量看数据基础上，本次主要通过从专业的角度出发给大家呈上此文，希望对大家置业纽约有所帮助。本文由美国纽约屋新天实地走访编辑成文，受知识产权保护未授权严禁转载!
第一章，曼哈顿豪宅市场逐步趋于饱和
第二章，皇后区森林小丘,新鲜草原,可乐娜新的热点
第三章，皇后区法拉盛,机会与不确定性并存
第四章，布鲁克林新的尝试
第五章，长岛,贝赛，富裕阶层最爱
第一章， 曼哈顿豪宅市场逐步趋于饱和
曼哈顿在建和即将竣工的豪宅
过去的100年来，纽约曼哈顿就是世界的中心。曼哈顿核心区域围绕着中央公园，被分成了上城,中城和下城，而在它的周边，也分布着纽约的豪宅区。其中，最著名的就是位于中央公园东部的上东区——Upper East Side。上东区这个神奇字眼，在美国立刻让人联想到富豪与权贵之流。
而现在曼哈顿豪华公寓早已突破上城的范围，从上城,中城开始到下城，在曼哈顿各处拔地而起。较早前知名度很高的Park 432热卖，现在从曼哈顿中城的One57大厦和Baccarat大厦，到上东区的第1大道825号大厦，格林威治村的查尔斯街150号大厦，及市中心的 公园广场30号，还有解构主义大师 扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)28th highline，以及万科在纽约的首个项目“东53街100号”都将在这2,3年内完工交楼，也就是未来曼哈顿将有数十个豪华公寓同时推向市场销售。屋 新天在日常与经纪人陪同顾客，参观拜访各豪宅及售楼处的时候，绝大多数豪华公寓都有大把的待售单位可供挑选，部分豪华公寓还给予幅度较大的折扣，从另一个 方面说明了截止目前为止，曼哈顿豪华公寓库存是相当充足的。屋新天小编们整日穿行在曼哈顿，看到各处工地热火朝天的景象，可以想象本阶段豪宅大跃进之后， 也许曼哈顿豪宅市场将出现供给大于需求的局面。
另一方面曼哈顿一些二手房受到热捧，特别是100万美元以下的Studio和1房1厅户型，所处的地理位置还不错的话，基本上是供不应求。这些 低价公寓作为自住可能比较空间不足，但是如果作为投资的话，很容易出租到2200-2800美元/月的价格，除去地税和管理费等，回报率非常可观。
第二章，皇后区可乐娜,新鲜草原,森林小丘,新的热点
森林小丘花园别墅区
屋新天小编去看一个可乐娜的新楼盘，从法拉盛开车走北方大道，没堵车竟然4分钟就到了。临近海边的入门级海景豪华公寓均价600美元/平方英尺 左右，比法拉盛同样标准的新建公寓价格低40%以上。在可乐娜靠近北方大道和海边溜达了一会儿，交通方便风景好，据说周围几个地块儿都是中国人开发的。以 屋新天团队经验来看，估计可乐娜靠近北方大道一带Condo未来增值潜力会比较大，也许未来3年内就会有20-30%的升值空间。同时可乐娜与法拉盛存在 同样的问题就是学区很一般，也许未来随着更多华人的聚集，教育水平会有逐步提升。
新鲜草原最大的优势就是坐拥顶级的教育资源，屋新天推荐的新鲜草原学区内有，皇后学院、历史悠久的圣若望大学、综合评分满分的Townsend Harris High School高中和Ps 173 Fresh Meadow小学。住在这里孩子可以从小学到中学一直上免费的公立学校，相对同水平的私立学校基本上每年每个孩子可以节省4-5万美元的学费。对于有 2-3个孩子的家庭来说，选择新鲜草原是非常合适的。另外由于新鲜草原核心区域不通地铁，日常需要开车或者乘坐公交出行。从另外一个方面来看，目前新鲜草 原房产价格处于比较低的水平，1家庭独立house价格在75万美元左右，不少Coop起价集中在10万美元左右。良好的教育资源和相对较低的房价，使新 鲜草原具备极强的竞争力。
这几年华人新移民很多人并没有选择唐人街和法拉盛，而在森林小丘,雷哥公园一带落脚开始纽约生活的第一步。这些新移民普遍有较高的学历,有一定 的经济基础,能够熟练使用英语交流，过去主要为教授,中小企业主,医生,律师等专业人士。森林小丘和雷哥公园交通特别方便，地铁20多分钟便可以到达曼哈 顿中城。区域内小学基本都为满分学校，特别是PS196小学更是满分中的顶级学校，长久以来为犹太人和华人所青睐。但是总体来说森林小丘,雷哥公园一带缺 乏新开发的楼盘资源，森林小丘71街地铁口旁新开发的Aston豪华公寓，虽然具备非常优越的条件，但是140万美元左右的2房户型也超出不少新移民的预 算。而森林小丘花园作为纽约老牌高端住宅区，环境极其优美，其中的独栋House，价格不菲。在这里置业二手房是明智的选择，偶尔还会有不限国籍购买的 Coop，面积大且价格实在。
第三章，皇后区法拉盛,机会与不确定性并存
法拉盛大片新建公寓
在法拉盛这片热土之上，过去的几年里得益于中国国内经济强劲增长和相对宽松的外汇管制，大量移民和热钱进入法拉盛地产市场，使过去5年法拉盛房 屋售价增长超过50%以上。甚至2008年金融危机期间，法拉盛也似乎没有收到太大影响。以Skyview，富顿广场为代表的项目，都获得巨大成功。未来 几年法拉盛将会有3000套以上的公寓投放向市场，其中大部分为偏豪华公寓，将进一步推高法拉盛及周边地区的基础房价。所以现在这个时间点上投资法拉盛房 产，也许未来几年会有不错的收益。
同时应该看到的是，支撑法拉盛快速发展的热钱和置业需求，很大比例都来源于中国国内，但是进入2015年中国国内经济增长明显放缓，特别是 2015年下半年开始严格的外汇监管措施致使大量资金无法通过正常渠道进入美国。一方面政策层面早已传出逐步放开公民海外投资限制，另一方面实际操作中又 加强了控制和监管。中国国内的资金如同血液般滋养着法拉盛的成长和扩张，如果血脉不通畅的话，也许就会出现比较大的问题。
从以上几点来看，投资法拉盛地产，未来几年中机遇与不确定性并存，但是法拉盛的独特魅力和吸引力是其它区域难以取代的。详见关于法拉盛有趣而贴 切的描述：在纽约的华人分为，喜欢法拉盛的人和不喜欢法拉盛的人，即使作为不喜欢法拉盛的华人也因为需要买各种东西和满足自己的中国胃口而经常回到法拉 盛!特别是作为新移民、留学生、拖家带口的访问学者，法拉盛太适合大家了，律师、银行、电话卡、会计师、医生、装修师傅、房产中介、按摩女郎、留学转学、 牧师神父、电招车司机......都说汉语，可以帮助快速搞定新来者一切问题。法拉盛作为在美国起航的基地可以满足新来者对所有生活的需求，关键是还够便 宜。甚至法拉盛的上海菜、粤菜、北京菜甚至味道不比国内做的有差别。就是西安扯面、兰州拉面、河南烩面，也可以找到专门店，但是在享受法拉盛低价、便利和 美食的同时，夏季法拉盛的街道上味道如同国内3线城市的夜市一般充满臭味。总之每周或者每月都有几次我总会回到法拉盛!法拉盛的超市华人生活必需品非常齐 全，即使酱油醋之类的也是选择众多，有台湾的、大陆、美国产的，特别是很多台湾,香港产的食品调料口感特别的赞!32个赞......
第四章，布鲁克林新的尝试
布鲁克林街景
屋新天小编在布鲁克林发现，大街上到处都是年轻人!曼哈顿东村和Soho房价大幅度上涨后，艺术家和先锋人士纷纷转移到布鲁克林，给过去曾是工 业区的布鲁克林注入了新的气息。老移民把布鲁克林八大道及附近地区变成了中国城。同时布鲁克林的治安也相对曼哈顿和皇后区有些差距，虽然布鲁克林很有吸引 力和竞争优势，但是普遍认为在这里适合华人居住和发展的空间并不是很大。
可喜的是现在事情起了某些变化，屋新天小编去布鲁克林威廉斯堡仔细看了看中国鑫苑地产开发的东河湾项目，正在建设之中的豪华公寓，建成后将促使 布鲁克林威廉斯堡地区居住环境有极大的提升。而绿地作为中资企业在美房地产开发的最大手笔，投资近50亿元的布鲁克林太平洋公园(Pacific Park Brooklyn)项目，目前第一栋康斗公寓(Condominium)已经开售，最高售价达550万元。项目的第三栋楼也正式开工，该楼的303个单元 将全部为平价出租公寓。太平洋公园项目(Pacific Park Brooklyn)位于布鲁克林的交通枢纽中心，临近曼哈顿，NBA篮球队主场巴克莱球场旁，将建成纽约最大的城市综合体，包含14栋高档公寓、商业办公 区、3万平方尺的开放式公园和一所学校等在内的超级社区，预期将在2025年全部竣工。
中国资本以极大的热情在布鲁克林进行战略布局和持续开发，这对布鲁克林来说是好事情，也增加了适合华人及亚裔人口生活的区域，时间可以证明一切，大家拭目以待。
第五章，长岛,贝赛，富裕阶层最爱
长岛豪宅内部
很多在华尔街上班的朋友在长岛买房子，从地图上来看太远了，但是屋新天小编去这些朋友家做客后发现距离不是问题，从长岛坐火车到曼哈顿基本上也 就半个小时左右。大家早上开车去火车站，然后换乘火车，从出家门到坐进办公室1个多小时。而贝赛在长岛火车沿线有站，到曼哈顿时间更加短一些。这样看来相 比较北京,上海的通勤时间，还算可以接受。而1个多小时通勤时间换来优美的居住环境,优质教育资源,宽敞的居住条件是很合算的。
长岛的大颈目前来看深受富裕阶层的追捧，特别是不少华人的明星大腕儿都在大颈买房置地。大颈是闻名世界的长岛北岸黄金海岸的起头的地方，100 年来一直是一个高尚住宅区。大颈这个地方是交通枢纽，汽车，高速公路，长岛火车，四通八达。如果坐长岛火车，距离纽约市只有20多分钟。开车到华人集中地 纽约皇后区的法拉盛只有10几分钟。这个地方的学区，教育，医疗，社区娱乐等方面更是了不得。大颈的学区非常好，特别是高中多年来都排名非常靠前，且由于 居住人群基本都为富裕阶层，因此学生日常学习成绩和思想行为都相对稳定。同时贝赛是这几年的热点地区，为了让孩子有一个良好的学习环境。很多华人奔着26 学区的鼎鼎大名而去，特别是名声在外的卡多所高中，长期被各种光环所笼罩。