上海四豪宅比较

上海四大豪宅物业比较：万科翡翠别墅、九间堂、六十四阶、上海星河湾。

九间堂是开发最早的产品（2005年竣工），另外三个项目是近两年开发的产品，

因此通过九间堂和另外三个项目的比较，上海豪宅物业的纵向发展趋势也可见一斑。

1 开发企业比较

万科翡翠别墅是万科和中粮联手打造的，是万科继兰乔圣菲之后在上海推出的第二个高端物业，是中粮继海景壹号项目之后在上海的又一豪宅物业，因此可以说，翡翠别墅出身豪门，身份显赫。九间堂是证大集团打造的，提到证大不由联想到上海的喜马拉雅中心，可以说九间堂同样具有贵族气质。再说六十四阶，是上海康桥正阳投资有限公司开发的，之前我对这家公司没有啥概念，后来百度知道它主要是开发教育地产的，像上海浦东的中科大上海研究院，就是公司的代表作之一，从公司获奖以及销售情况来看（2005年上海“最受欢迎楼盘”综合金奖、2006年上海市房地产项目销售面积第二名、），这家开发商也算是小有名气。最后说说上海星河湾，它是星河湾公司打造的，星河湾，这个在地产界响当当的名字，无人不知晓，其产品星河湾物业成为业界争相效仿的风向标产品，在考察中，我们惊奇地发现，星河湾的周边出现了一大批山寨星河湾，外观模仿星河湾，从远处如果不仔细看，很容易被迷惑；听小柳讲，南昌几年前也有一个高端物业抄袭了星河湾，从外立面到园林景观，从内部装修到园林的鹅卵石，无一不在模仿星河湾。通过梳理上述四个项目的出身，我们不难看出，这些豪宅物业几乎都出身豪门，具有贵族血统和基因。

2 区位比较

四大项目区位优势都很明显。翡翠别墅位于浦江镇，地处浦东，但隶属闵行，这里是上海所有外环以外板块中距离市中心最近的板块，距离人民广场仅15公里，从人民广场驱车到万科翡翠别墅，只需约20余分钟；轨道交通8号线经过该区域。九间堂位于浦东行政艺术中心区域内，位于内环以内，西临世纪公园，北面即为成熟的联洋社区，邻近轨道交通2号线世纪公园站。六十四阶位于浦东城市主干道杨高南路，外环以外，驱车至外环5分钟，其周边道路秀沿路被称为富贵大道，汇集了众多高端楼盘项目，如提香、绿宝园、盛高翠亭、19尊等，是世界五百强领导人和社会名流聚集区。上海星河湾位于闵行区核心区，属颛桥板块，雄踞上海西大门，尽享大虹桥无限机遇，坐拥江浙快速干线，与长三角经济圈互通有无，但浦东星河湾相比，区位相对差一些。

3 项目住宅部分的整体规划比较

四个项目的规划布局形式各有自身特点。翡翠别墅以九宫格布局方式将整个社区规划为各个方正的单元，每个方正的单元格都有独自的道路景观节点，形成一个错落有序的功能区域。方正齐整的道路体系，两横一纵景观轴结构，方格化的组团式单元，形成了一种外威严、内亲密的社会肌理。目前在售的为第四期，共55栋独栋别墅。九间堂采用中式园林规划，底部从张家浜河引入活水，做成九曲十八弯的水景，49栋别墅分布在河道两侧，以达到户户临水的效果。六十四阶共64套独栋别墅，四排分布，其中一排临水；上海星河湾的楼盘采用全围合式的社区规划，社区中心设有大型水景、绿植。

4 产品形态比较

翡翠别墅为独栋别墅，地上两层、地下一层；九间堂为大平层别墅，每套别墅占地3亩，三开三进九间堂；六十四阶为独栋别墅，地上两层、地下一层；上海星河湾未高层建筑形式（约25层）。可见，豪宅的产品形态可以是多样的。

5 建筑风格比较

翡翠别墅为意大利建筑风格；九间堂为现代中式建筑；六十四阶为赖特风格建筑；上海星河湾采用欧式城堡的建筑风格。从建筑风格来看，开发商更青睐于西式建筑，因为西式建筑更容易被市场接受，但是如果中式建筑风格打造到位，同样可以得到市场的认可，比如九间堂，又如海南的香水湾1号和香水君澜，它们都是中式别墅成功的典范。到底该弘扬我们国家的建筑文化和艺术，还是学习西方的建筑文化，这是一个永远没有答案的命题，也许两者的巧妙融合、兼容并蓄是最好的解决方案。

6 户型及面积比较

翡翠别墅有三个户型，分别是360平米、480平米和588平米，户型从四居到六居不等，其中360平米的为四居室，地上二层、地下一层，一层有一个房间，二层三个房间，地下有一个保姆房。九间堂已经全部交房，而且也没有样板房了，所以没能入户看，据百度讲，户型面积为400-500平米、700-730两个面积段；六十四阶的户型面积为275-320平米不等；上海星河湾的户型面积为250-500平米不等。综上，豪宅皆为大户型产品，和普通的住宅相比，豪宅多的不是卧室，而是卫生间、衣帽间等功能房间，对于豪宅而言，几乎每个卧室都配有卫生间和衣帽间，这样就使每个卧室的生活空间成为一个小系统，每个卧室的主人可以互补打扰，创造了私密、独立性的生活氛围。

7 地下室设计比较

翡翠别墅、九间堂、六十四阶皆设计有地下室，主要承担娱乐功能、收藏、佣人房的功能，但是三个项目地下室的娱乐功能略有不同：翡翠别墅设有会客厅、视听室、台球室等，六十四阶地下室的娱乐功能更齐全一些，有会客室、棋盘室、SPA房、桑拿室、健身房、收藏室等。星河湾只有一层楼房带有地下室，有楼梯直达连接地下室和一层，设有会客厅、视听室等。通过横向比较，不难发现，豪宅产品的地下室都是附送的，主要承担娱乐和佣人房的功能，通过中庭或其他手法使地下室拥有充足的阳光，保证一到两处采光处。然后，地下室的功能设置不尽相同，有的偏收藏、有的偏娱乐，视客户喜好而定。 

8 装修比较

由于九间堂没有参观到，所以装修情况不得而知。翡翠别墅和六十四阶是毛坯房，而上海星河湾是精装修，为什么同为豪宅物业，有的毛坯，有的装修？毛坯的别墅我可以理解，毕竟别墅都是卖给富豪的，富豪的要求一般都很高，所以对于装修会特别挑剔，所以开发商一般不会冒险去装修，而是把装修的决定权完全交给业主。可，为什么星河湾选择精装修呢？是因为精装修有利润可图，还是因为别的原因？星河湾为何如此自信自己的装修能够赢得业主的喜爱？其实原因我也不知道，有机会要请教一下专家。

9 社区配套比较

翡翠别墅的配套有儿童乐园和社区服务中心；九间堂的配套是九间堂会馆，地上两层，设有餐厅、宴会厅、酒吧、画廊、室外展台等，地下一层，为SPA室，会馆对外开放，业主可享受9.5折优惠。六十四阶的配套有高尔夫球练习场、足球场、私人飞机俱乐部、康乐室、学校等。上海星河湾的配套有上海星河湾酒店（白金五星级）、游泳池、商业街、高档学校等。由此可见，豪宅物业的社区配套相对较齐全，主要为娱乐配套和教育配套，由于豪宅的区位优势较明显，社区周边的市政配套也较齐全，也业主创造了便利的生活和学习环境。

10 园林景观比较

园林景观做的最好的是上海星河湾，四个项目看下来，它在这方面做得最突出。星河湾号称景观园林第一。上海星河湾的景观造价号称每平米景观面积3000元，其一期景观面积约4公顷，景观造价为1.2亿。景观的维护精细程度令人佩服，据XX经理讲，园林里的鹅卵石，工人每天早上都会将鹅卵石从槽里取出来，用水冲洗后，重新放回槽里，以保证每块石头每天都是干净的。对于园林里的一草一木，工人们每天都会进行检查，一旦发现有枯萎的花或草，立即清除，并栽种上新的草木。我想国内没有几个开发商能像星河湾这样对园林景观如此舍得和用心。六十四阶的园林景观相对星河湾要逊色很多，但相对于另外两个项目，算比较好的，它配有3000㎡的生态迎宾林、约6000㎡的中央公园绿地、约20000㎡的环形景观河道。翡翠别墅没有大面积的园林景观，它是把集中绿地打散了，变成了每家都有大面积的花园，对于这种处理手法，我认为对于独栋别墅来讲也是合适的手法。

11花园设计比较

四个项目中，花园做的最好的是翡翠别墅。翡翠别墅的花园面积很大，为300-800平方米，而且为精装花园，配有花园“四件套”。九间堂的花园不得而知；六十四阶的花园面积很小，而且没有精装；上海星河湾只有一楼产品有花园。

12停车库规划比较

翡翠别墅为地下停车库，每户两个停车位；九间堂停车位150个，其中户外15个；六十四阶每户两个停车位，共128个，其中A、B两排别墅为地下停车位，C、D两排别墅为地上停车库，设在院子里；星河湾车位配比为1：2。综上，豪宅物业的车位配比基本都是1：2，地上还是地下还是半地下，要视具体情况而定。

13 价格比较

翡翠别墅四期的别墅单价为7-8万，总价为3000万-5000万；九间堂目前二手房的售价，听XX经理讲，涨到1亿了，是真是假，不得而知；六十四阶别墅的均价6万，总价为1200万-2600万；上海星河湾的均价5万，总价1000万元起。

14 项目最深印象比较

翡翠别墅给我留下最深刻印象的是落地窗，室内几乎是全开放的，这样的设计使室内和室外完全融合起来了，但住在里面的人会不会有不安全感？九间堂没有入户，只参观了九间堂会所，它的室外活动场地、无极宴、葫芦，使我印象深刻，总的印象：私密性很强，很适合幽会的地方，这让我不由想起了宋思明：）。六十四阶给我印象最深刻的是样板房的地下室，俨然成了一个小型博物馆，比较适合爱好收藏的人儿~~这里的别墅间距比较小，有点压抑，这么小的前后左右间距，私密性如何做到？上海星河湾，总体印象：富丽堂皇，房子很像酒店的大堂，印证了星河湾的理念：舍得、用心、创新~~据说它的每一块大理石都是手工雕琢出来的，据说它的地面的精美图案是两块石头拼接起来的，拼接是难度很大的技术活，据说园林里的鹅卵石每天都会冲洗，据说这里见不到枯萎的花草。。。星河湾是精雕细琢出来的艺术品？这种精神是否值得其他开发商学习？

上海的豪宅物业和海南的别墅物业，有什么共同点和不同点呢？有时间的时候再思考吧~~