上海顶级住宅需求强劲
高端住宅一直是中上层社会人士享受高品质生活、彰显身份地位的物化空间形式，相信随着经济、社会的高速发展，高端住宅无论在数量还是质量上都远远超过从前，并以前所未有的速度向前发展。
据统计，上海前三季度高端住宅市场供需两旺，截至今年7月，上海住宅平均价格同比增长3.2％，成交面积较去年同期上涨25.9％。随着本地购买力的稳步上升，高端市场的整体消费能力进一步提升。
纵观目前高端市场需求，单一的地段已不再成为主导因素，高档住宅作为体现城市居住形象的住宅建筑，除了地段的稀缺性外，房子本身的品质、绿化及建筑外观、精装修标准、物业管理及安防配置、升值潜力等，均为不可或缺的因素。
高端住宅引领上海的住宅业发展，成为一种产业风向标，从某种程度上也代表了未来住宅的发展方向，囊括了社会高端市场需求，与主流社会精英、社会整体发展、城市发展等保持一致。
供应不及消费
由于近年来上海房地产市场快速发展，房地产价格迅速提高，形成高档住宅的被动供求。在市中心土地稀缺、高端住宅用地的从严控制，以及货币升值背景下的保值增值功能突出等情况下，高端住宅在长期仍将向好。现阶段，高端住宅正朝着国际化、重景观环境、大配套、高品质、产品多元化方向发展，呈现出不同的特征。
据本报《东方置业》了解，沪上高端住宅供应方面，预计今年市场供应预计将达到2，600余套，而2008年则会上升至2，900套，其中高端公寓仍然是供应的主力。随着北京奥运会的到来，服务式公寓未来一年的供应相对比较充足，而因土地限制等原因，别墅市场未来供应仍相对有限。
在今年房价大幅上涨的形势下，高端市场分外火热。众多高端住宅房源一经推出便销售过半，如静安区西康路的君御豪庭一期项目开盘一个多月，销售额超过7亿，可算是领跑静安房市。
虽然沪上高端住宅市场供应量看似比较大，但仍未满足市场需求。高端物业的选址向来以传统市中心地段为主，其经济效应辐射、国际化人群集聚、周边配套齐全等综合指数较高。
其中，除了本土消费者外，众多在华扩张的跨国公司在沪高管对高端住宅的需求也同样强劲，这也使得机构投资者对上海高端住宅市场表现出了浓厚的兴趣。
因此，本土买家的成长以及海外人士的不断涌入，都为上海高档住宅市场提供了旺盛的需求。
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细节带来身份认同
高端住宅的另一个特征，是其面对的客群层次，所谓“你就是你的邻居”——体现出的身份认同感已被许多人接受。
第一太平戴维斯住宅销售部助理董事黎智超认为，高端住宅市场作为一个相对独立的市场区域，其消费客群的心态比较稳定，以自我主观判断为主，往往是以第二、第三居所需求出现，以身份的体现为主要目的。
从君御豪庭项目负责人了解到，海外华侨、房地产企业家等专业人士、年纪在35－49岁、具有一定资历的“少壮派”人士是该项目的主导消费人群，占总客户配比的78％。
并且，受君御豪庭周边南京西路CBD的辐射影响，客户中公司高管、白领及私营业主，所占比例分别为22％、23％及27％，从另一个方面显示了挑剔的精英人士在选择君御豪庭作为自己终极置业时的“众口一调”特性。
由于高端住宅面对的消费者算是“置业者金字塔”的最上层，因此其提供的各种物业服务严格得多。某大型房产公司副总经理李先生说:“因为自己是开发商，所以对楼盘特别挑剔，选中君御豪庭，主要是对其内部细节的认同，一个在电梯上就舍得如此投入的完美主义开发商，是值得把家交给他的。”
高端住宅的尊贵性显著地体现在细节品质的典范化，以更加精致、更加舒适、更加豪华的特质化细节及元素体现产品档次、品牌与特色，突显高端客户的身份、地位及成功的价值感。
据悉，君御豪庭内小区智能化系统完善，设备均采用众多国外的先进品牌，从小区入口、公用地带、围墙、单元入口，直至每户内部均作了最大限度的安全保障。
品质、景观同为首要
本报《东方置业》就选择高端物业最关注的问题采访了几位置业者。某大型跨国企业的副总张先生表示:“我看一个物业，不单单是要地段好，整体规划是关键，这也是最看的出房子好坏的方面。”而另外几位置业者，则纷纷表示目前各个高档楼盘的物业服务，安全设施等相关因素也非常重要。
因而，现在很多的置业者在购买高端住宅时，追求“收藏”理念。居住仍是关键，但住宅价值上升，就好比是收藏一块名表、一辆名车等，成为另一种身份的象征。
一个高档的小区，应当在满足基本居住功能使用要求的前提下，利用现代、创新的造型语言及空间布局，追求与高端客户生活形态相匹配，经得起时间考验，体现时代特征、文化特征及地域特征的居住建筑形式，并充分反映当时居住建筑最新成就的技术与形式来提升居住品质。目前，众多置业者青睐现代简约的风格，这样的建筑一般显得高贵而经得起时间的考验。而一个楼盘的建筑外立面，往往能给予客户最直观的印象。
以君御豪庭为例，该案房屋外立面以花岗岩装饰和真石漆喷涂饰面为主，显得稳重大气。在内部设施方面，引进了多种高科技材料，如进户门采用了无机防火门芯、外复防火板、高级实木封边等，窗框采用高档断桥隔热铝合金型材，增加了密封性，达到屋内冬暖夏凉的效果。
购买高端物业的人群，大多为社会精英人士，某时尚品牌公司的经理王小姐表示，“一天劳累的工作下来，很希望能在家看到自然景色，放松心情”。
据本报《东方置业》了解，目前高端楼盘均注重景观的打造，君御豪庭特邀静安公园、财富海景的设计师——日本著名的综合计画研究所星野先生，以21世纪设计概念，将该案的内部绿化景观打造为庭院风格，以竹林、瀑布等小品景观为特色，融合了城市大环境、住区景观环境以及室内小环境。除了内部景观，从君御豪庭向南俯瞰南京西路，视野较为广阔，而向北的昌平路是市区少有的景观道路，有庭院式的绿化景观带。
某外资保险公司上海首席代表周先生向本报《东方置业》表示，“去过很多国家，也在上海看了很多高尚社区，在君御豪庭终于发现了自己喜欢的生活场景。”
注重个性化服务
一个好的物业，服务不仅仅限于符合行业标准，而是更强调满足业主的个性化需求，以酒店式服务，针对高端客户深层次居住需求及特殊生活形态的偏好，细化服务内容及指标，建立更加完善、公平、人性化的服务体系。
据悉，君御豪庭由上房物业管理有限公司负责物业管理，除了综合管理、公共部位清洁卫生、绿化日常养护等常规服务，还提供了“99＋1”酒店管家式个性化服务，硬件与软件服务的双重品质是该社区的一大亮点。
据相关负责人员介绍，君御豪庭小区门口及每栋楼下拥有“双保安”，另外还有五位“专业管家”——一是日常管家，提供临时保管小件物品，并介绍保姆、代聘家教、代定快餐、搬运家具等服务；二是居所管家，可以帮助业主打扫室内常规清洁、地板打蜡、疏通管道、小家电维修、处理二手物品等琐碎的日常事务；接着还有商务管家，可以帮助客户证券开户、法律咨询、保险受理；另外，还有时尚管家，可代联系喜庆庆典、宠物喂养指导；最后则是出行管家，提供汽车清洗、打蜡等服务。这些贴身服务针对高端客户在日常繁忙工作中，无暇顾及日常琐碎事务的同时，得到周密的服务。
高端客户日益增长的多层次需求及住宅市场竞争的加剧使得高端住宅产品形式呈现出多元化发展趋势，产品创新速度加快，产品类型不断增多。因此，君御豪庭的整体规划，将在约1.45万平方米的土地上，建造4栋高层住宅和1栋公寓式酒店组，公寓式酒店的主入口单独设在西康路上，与住宅人流互不干扰，达到较佳的私密性。